修身，齐家，治国，平家下~~奇妙的房产投资。

修身，齐家，治国，平家下~~奇妙的房产投资。

此故事纯属虚构，若有雷同、纯属巧合。

打个比方，修身好比是个人买的第一套房。那么齐家，那就是个人买的第二套房，用于出租投资的。治国呢，可能是用于投资买的多套房（不一定是一个城市了）。那么平天下我们就简单理解为财富自由了，买了n套房了。

房票，始终是一个【楼市信心度】的问题。不是一个策划方案的问题。不像融资贷款，是可以委托第三方策划、包装和整合资源的一种专业级服务。房票，主要靠当事人的觉悟。

门外进来一个人。

坐下来。他的家族有10本房产证。

目若星。盈盈笑。

典型都市男神。

我约他，是听说，他是房地产新贵。

投资也做得出色。

想听故事。

听高富帅，白富美的职场奇迹故事。

坐下来。

他的家族有10本房产证。

他说，早离开了top 10房企。目前没有光环，并不光鲜。只是开了个小而美的室内设计和装修工作室。

是专门凤变冰么——我打断他。

是的，他笑着看我：很俗是不是？

一年纯利500-1000万。我默默的计算了下，叹口气：可惜已婚，无法做媒。

比起佛山那几个垫底的上市公司的利润几百万级的财报，这两年深圳广州做凤变冰倒是门好营生。一个人，一个公司，10套凤变冰，几百万利润。

当然，跟某碧的大区总经理2016年的5000万年终奖是不能比的。

我是想跟你说说，我的房产证是怎么来的。

如此儒雅。

却要和我聊房票、聊利率、聊跟菜场大妈抢笋盘的技巧。

好俗。

他的故事，其实是个凤凰男的故事。

凤凰男考上了上海的大学。

凤凰男来到深圳工作。

凤凰男在深圳买房。买买买。

星空下，天幕屋，铺开家族的10个房产证，写了很多深圳湾香蜜湖蛇口的名字。

故事里，必然也有女人。

这是个奇迹的故事。从2012年开始的故事。

因为做甲方很久。从设计岗转到投资岗，一下打开了金融启智的窗。房企就是囤地抄地，靠资金杠杆撬动。快进快出，拿地造房卖房，三年一个周期，亿级利润到手。

那，个人，不是也可以买房囤房高卖，极大利用杠杆，小滚大、造就个人财富梦？

与是，他从30万年薪、一个福田3房，开始了房产证1本变10本的五年房地产投资之路。

感谢中国楼市漫漫五年大牛，高速建仓和高杠杆，让他看起来疯狂的行为，没有遭遇风险，而最终收获了巨量的价值资产。

在当时，限购还不那么严。虽已有女友，但户口还是单身。通过杠杆，他加仓一个宝安的热门2房。那时候，女朋友在一个冲出深圳、走向世界的宇宙级企业，有年薪、有积蓄。他就帮女友在坂田买了1套房。这样，基本打光他们在当时能储备到的子弹。

（婚前，单身状态，双方各自买房。2016年前，单身可两套。这样，一个家庭能有3套房。）

这一年，他还完成了2件大事：结婚、父母随迁。作为独子，毕业就到深圳工作且入户。算来，父母也够投靠子女随迁条件了。房子已买好，结好婚，趁太太年轻、早点生孩子，总是好的。

一转眼，到2013年，楼市已悄然回热、价格一路小涨。父母也有一笔积蓄。于是，13年上半年，他果断的用父母的名义，又购置了一套宝安的潜力盘。通过银行的接力贷，也做好了贷款。

（老人入户、独立户籍，也可以买房。如果年龄大不能单独申请贷款，则当时有银行可提供子女接力贷。）

这一年，恰好太太弟弟大专毕业。一家人考虑了一下，让弟弟也来深圳。先根据积分入户条件，做种种入户准备。期间，正常的把社保交着。

到了2014年年初，深圳楼市低迷。太太因为企业背景良好，获得了一笔银行信用贷款。这时候，他看好龙华一套2房小户型，感觉区域颇有潜力。苦于没房票。父母就进行离婚，各自为单身状态。因为母亲离婚后，名下无房无贷，就有资格再买一套房。

（离婚后，名下无房无贷及贷款记录的，可获得3成首付购房贷款资格。）

2014年，太太打算怀孕，担心高强度加班工作影响以后备孕怀孕，所以辞了工作，开了一个小公司。太太资源积累足够，行业经验丰富，小公司开得风生水起。因业务需要，他们在老家招了几个读过书的年轻人来上班，帮扶带。其中，有本科学历的，就直接申请入户。没有本科学历的，也都把社保等按要求交着，一旦符合条件、就入户。毕竟，深圳的发展空间比老家大。

2014年，他接触和研究了一种凤变冰的房地产投资方法。作为一个准爸爸，他开始认识到学位对普通家庭的重要性。也就认可了在成熟城区，把一些老破旧的房子，通过格局优化、装修翻新再溢价卖出的做法。恰好担心在企业里遇到天花板职业瓶颈，他邀了一个好哥们成立了一个装修工作室公司。大家想办法融了一些资，凑了个资金池，通过公司名义把目标老破旧一次性付款买下。装修后，再按市场价加价15%卖出。

（公司也可以购买物业，但需要一次性付款。对于实际经营中的企业，可以以其购买的不动产作为抵押物向银行进行贷款。）

2014年9月30号，中国房地产调控政策放松。敏感的他感觉到这是一个千载难逢的好机会。通过种种方式，他快速募集到一笔钱。果断的杀入市场：

1.帮太太弟弟，买了1套房。

2.资助企业员工，买了3套房。

这些房，他资助了一些首期、并且公司帮助负担一些月供。所以，也分享一些增值红利。

同时，他还通过公司名义，购买了2套房、作为员工宿舍。因为企业持续经营，资金流水和盈利良好。以这两套做员工宿舍用的住宅做抵押，后来获得企业经营贷款。

（帮助有前途的年轻人入户，资助他们购置物业。通过资助的金额比率，约定利益分享额度。并且通过律师，签署有关协议。为了积极员工好好工作，也把资助购房协议写成了代持协议。）

到了2015年夏天，他们手上的物业获得了大幅增值。这个时候，利用当时还很宽松的购房政策，他们决定对家庭资产进行升级。把他、太太、太太弟弟名下的物业都卖出，然后再根据板块轮动规律，选择后市更有潜力的房子。主要是购买了香蜜湖、深圳湾、红树湾的房子。

同时，检测到深圳房价高位、部分区域交易量开始下滑。他们决定把手上的余钱，到其他城市进行投资。到不限购不限贷的长江流域城市，购买了几套上涨前期的房子。

（当热点城市限购很严时，资金可能流向洼地城市。洼地城市如果限购不严，则可以顺利置业）。

这个期间，公司有个还未来得及买房、但已经入了深圳户口的小伙子，跟一个女生拍拖甚至闪婚。婚后，跟公司借了一笔款项，在布吉买了个小房子。但是年轻人性格不稳定，很快闹着离婚。女方不是深圳户口，但是在离婚分割财产时、把这套小房子过户给了女方。为了让男生能安心在公司工作，2016年1月份，公司通过借款方式，帮男生支付了首付，让他在布吉又买了一套房。因为当时购房和贷款条件宽松，小伙子前后买的2套房，都是3成首付。

（非户籍人员跟户籍人员结婚，可以家庭名义购买房产；如果离婚，通过财产分割，非户籍方是可以获得房产并过户的）

这样，他很轻松的拥有了10本房产证。并通过资助其他人购房，也分享了收益。

其实，这不是我多么会投资。这是借了政策红利、大势红利的光而已。

已经是一个年轻爸爸的他缓缓的喝了口咖啡，把这系列操作归功与时代背景。

他继续缓缓述说。

我们正在办移民。移民以后，拿到护照，我们可能还会去上海、北京、广州、香港买房。我们很喜欢这种大城市。我们的2个小公司，都运作的很良好，自己不用太费心。所以希望将来小朋友2、3岁后，可以带着他在不同的城市居住、体验不同的城市文化。我们的设计工作室，也可以开到不同城市去。这方面，我们有独特竞争力，哈哈。

阳光从窗户照进来，他的笑显得很温暖。

（外籍人士，可在工作的中国城市购买一套房产。所以很多香港人都在中国的几大城市，或多、或少拥有物业。）

但是你们真的，很年轻就获得了别人追求一生的财务自由了。

我还是由衷的羡慕他们。

他依然谦虚着解释。

在房地产投资圈里，我们也只是比较正常而已。顺势而已。也感谢深圳这座城市，好房子比较多，只要运气不太坏、买的房子都会涨。有些人，比我们更会买房。我认识一个人，在宝安新安，专做老破旧。据说，他把整个村子的人，都安排到深圳工作。一个一个的培养起来、自力更生。几年下来，个个都有良好的信贷资格、购房资格、贷款资格。这一轮势起时，他们一口气、买了好多低总价、低首付的房子。2016年抛出去很多，现在天天喝茶遛狗，更滋润。

（ps：这让我想起，互联网金融起来时，有人一车车的到各个农村拉了男女、用身份证去注册网站，办理消费贷...）

还有一些朋友，专门扎在一个地方。比如罗湖吧。因为对市场很熟很熟，遇到有些业主因为烂赌啥的，急钱。中介就会找上他们，让他们借钱给业主解决燃眉之急，让业主把房屋销售权利委托给他们。做正式的借款合同，签房子20年期租赁合同。有的人更谨慎，还会做个强制公证。他们把身份证、网银、房产证一押，也就不怕业主跑路赖账了。这个时候，他们就根据业主的合法委托，把房源放到更多的中介处。有时候为了好卖，他们也会帮业主把房子好好装修下。就是因为学习装修经验，我才通过朋友介绍、认识他们。一起喝茶，一起讨论老房子的户型怎么改，同时，也学到了很多社会知识。

（帮急缺钱的业主做周转，借钱给业主、但把房子委托给他们代卖。在楼市快速上涨时，也会有利润空间。）

你知道，有些城中村的回迁房。有的村民，也是各种缺钱、急钱。没有产权证，就以市场价7、8折，承诺给他们。他们先是按长租，把房子租下来。然后在村委啊发展商那里登记下。等到入伙后、房产证下来后，再做过户。

（购买回迁房，也是种方法。）

对了，我还因为客户欠款，客户破产时，法院把他的一套房判给我。没想到，买了后，遭遇大牛市，也赚了。就是龙岗中心城那边的，赚了一笔钱。感觉比我做装修服务还挣地多。所以说，做事，主要是做人。人做好了，就不会出现债务危机；哪怕缺现金流，可能也有朋友帮过坎。否则，盲目的买买买，现金流一崩，就什么都得不到了。

（民事和经济纠纷，诉讼、判决下来的房子也可以过户。）

这是，一个故事。或已结束。或未结束... ...

2015-2017，是中国楼市的一个暴涨奇迹。

不可重现。

楼市不可再短期投机冒进。

但中国国力发展，资产肯定长远增值。

家庭购置住宅，始终是中产阶级保护资产的最安全途径。

购买房子，购买政策是动态调整的。每个时期，每个城市的情况都不同。具体请在购房前，咨询正规中介公司。

本文仅是故事。仅尝试解构，社会上为什么会有些人，能获得买房的资格。故事纯属虚构，所有时间线、资格条件、资金和增值情况，均不能推敲，仅为推动情节进展的纯粹虚构而已。据此复盘或入市，后果自负。

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