自住or投资分离（二） 多军的住投分离

 

    实际上，即使对于成熟的多军，住投分离也是非常有用的。

   一般而言，多军都有了自己的住房，但是在投资过程中，难免碰到自己十分心仪的住宅，却并不一定符合投资标准；或者有些多军自己的住房条件需要改善，而其专注一种流派，手里老破小很多，都不适合自身居住，如果买一个适合的又要消耗大量的资本。此时就应该考虑用少量资金租住符合家庭需要的住宅，其余资金继续投资，扩大战果。

  这样子，既可以满足需求的最大化，又可以实现资金利用率的最有效化，一举两得。

  有人问过我，租房子总是很麻烦，房东或者涨价、或者不租，总是没有自住自由。其实这是穷人思维，真正的投资人房东是不会赶的。一是可以寻找可长期签约的住宅，一签十年，高违约金；二是反正自己有稳定的现金来源，何不以高于市场的价格支付房租，这样子，房东怎么会赶走你呢？

  只有一种情况的确租房不便，孩子要利用学区房的入房资格（深圳租房也是可以入学的），这就另当别论了。

  所以，住投分离，无限自由。

  部分向多军买入的人还容易犯一个错误，站在自身的角度看待市场。这也是一种隐形的住投不分。

  要知道，所谓“住”就是站在自身角度思考问题，以自身需求为出发点；而“投”是站在市场角度思考问题，以市场需求为出发点。我曾经见过投资人去踩盘，一进房子就开始抱怨这房子他是绝对不会住的，不知道谁会买这种房子等等（并不是客观的为了砍价，而是情绪的流露，而且不进行砍价行为）。真正的高手往往是越破的房子越喜欢，只要住宅的本质属性（另撰文阐述何为本质属性）良好，外观越破越旧越好。很多专业投资人就是如此在网上选房，因为这种房子往往低估、可以通过变化提升价值。从市场角度，本质属性才是最重要的，外观是可以变化的---这就是投资思。

住投之所以要分离还有一个原因是住投兼顾往往会牺牲投资属性。这是因为住投兼顾时，住 的需要代表的是个人偏好、情绪，往往会干扰理性思考。很多时候最适合投资的房子其实不适合住，比如电梯低楼层、楼梯高层、顶层、交通不便、老破小区等等，如果考虑住，会直接否定，而不进一步思考。

  有人问限购时代，住投分离岂不是很浪费格。仅就资格而言，限购城市的住投分离其实是跨城市思考的。比如在京沪深，单价过高，仅考虑投资可能就要消耗掉十年的子弹，十年内无法住。此时可以考虑在广州、东莞、佛山入手投资房，出租后用租金抵深圳的住房租金，而不是一直凑钱等待买入深圳，这样子居住品质得到保证，心中也没有踏空焦虑。这种住投分离其实就是金融投资里的对冲，我也会专门撰文详解房地产的对冲。

    所以居住是居住，投资是投资。

自住or投资分离（二） 多军的住投分离