罗湘洲财富笔记｜房价为什么越调控越上涨？
执业保险经纪人 罗湘洲 2018/7/2于苏州
本文是笔者每日学习【陈志武教授金融课】的笔记整理，分享给有缘的你，助你在财富自由路上一臂之力：富裕一生、富足退休、富贵传承。
罗湘洲财富笔记｜房价为什么越调控越上涨？
陈志武，华人著名经济学家、耶鲁大学终身金融学教授、香港大学经济学讲席教授、北京大学经济学院特聘教授、美国Value Engine 公司创办人、美国Zebra对冲基金公司三大股东之一及首席投资经理。
罗湘洲，自媒体名“姑苏老三”，执业保险经纪人，获南京大学硕士学位，多所高校演讲嘉宾和校外导师。因曾亲身经历投资陷阱遭遇重创，也见证多位朋友因投资理财不当丢失前半生财富，发愿下半生集中精力研究学习正统理财，通过专业帮助更多的家庭做好风险管理，守住财富、实现财富的稳健增值、资产传承和保全。
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罗湘洲财富笔记｜房价为什么越调控越上涨？
一、课程原文
我夫人的好朋友小李，住在深圳，她自己不工作，有两个孩子上中学，丈夫是高级工程师，收入不算很高。可是，小李很能干，而且胆子也特大，从2005年开始不断地炒房，每次不仅把手头的钱都扎进去，而且最大化加杠杆按揭。经过几次翻手捣腾，她把原先30万左右的家产，到今天变成差不多1200万的财富，其中除了一小部分投在A股之外，其它都在三套房产上，房产占财富之比超过91%。按照三套房子2700万左右的市值估算，她目前的杠杆是2.4比1。你可以看到，她的房产投资占比和杠杆都已经超过了美国中产家庭在金融危机之前的水平。
那么，小李今后是否会重复美国中产阶层过去财富大缩水的经历呢？其他中国家庭呢？每次跟小李提醒她所承担的风险，她当然都说“我以前都这样做，不是每次成功了吗？中国不一样，政府不会让我们吃亏的”！
这下挑战来了，如何说服小李要分散投资、不要盲目炒房呢？所以，这里关键在于：为什么中国的房价这些年一直在涨，而且从2002年开始调控至今，越是调控、房价却涨得越多？不搞清这个，就无法判断上涨趋势今后是否会继续，也更无法说服“小李们”。
预期决定投资市场的一切
首先，我们必须看到，不管是房地产还是其它投资市场，对未来的预期决定一切，包括决定当下的供求水平和价格。市场参与者的行为也由对未来的预期决定。不理解这一点，就不能理解房产市场，也不能理解金融。
这是区分投资市场和商品市场的关键点。比如，猪肉价格由今天的供求关系决定，但受未来猪肉价格的预期影响很小。如果对未来的肉价预期很低，预计肉价今后会下跌，那么，投机者不能把未来的猪肉转移到今天卖，实现今天的高肉价和未来的低肉价之间的套利。唯一能做的是一些农民减少养猪，降低未来的猪肉供应，但那样对今天的肉价没有影响。
而如果未来的肉价预期比今天高很多，那么，农民可以决定多养猪，增加未来的供应，但对今天的肉价没影响。当然，投机者还可以买些猪肉现货，囤积到未来高价卖出，这会抬高今天的肉价。可是囤积猪肉的成本很高，要先修建大量冷冻柜等等，因而，在今天和未来肉价预期之间的套利交易量是有限的。所以，今天的猪肉需求和价格更以当前的供求关系决定，不受未来价格预期的影响。
但是，作为投资市场的房地产不同。房价不仅受今天的供求关系影响，而且更受未来房价的预期影响。如果大家都预期未来房价上涨，那么，不管今天价格如何，谁都要去买，使预期马上成为需求，推高今天的房价；在没有房产税等持房成本、但有房租的情况下，房价预期跟买房需求之间的通道更是畅通的。未来的涨价预期会变成今天的涨价。而如果大家预计未来房价会跌，不仅今天的买房需求会低，而且很多人会提前卖、增加今天的供给，也就是把未来的供给转移到今天。所以，房地产和一般投资市场的价格实际上主要由未来预期决定。
这种差别对管理层的政策调控带来完全不同的要求。监管猪肉市场的部门完全可以以稳定肉价为目标，因为让肉价稳定了不会让更多人增加吃肉，但可以减少老百姓生活的烦恼。可是，如果房价调控部门的目标是让房价稳定不跌，尤其是把房产调控政策定位在房价不跌并有稳定上涨，那么，投资买房、投机买房就永远不会消停，堵也堵不住。相比之下，如果房价有时涨有时跌、甚至而尔大跌，人们对房价的预期就会大为不同，投资和投机需求就会下降许多。
那么，在实际中，房产调控政策是如何做的？怎么会“房价越调控越涨”呢？
房产调控的逻辑
对房产市场的“宏观调控”从2002年就开始，那年出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，让土地供应走上正轨，这是好事。但对房产影响更大的是央行2003年的“121文件”，提高了地产商自有资金的比例。当时的背景之一是上海地产商周正毅出事了，搞得群情激愤，非要整治、约束一下房产开发商不可。可是，客观上，这类举措只不过是抬高房产开发的创业门槛，把那些没门路、平民百姓出身的张三李四开发商们拒之门外，让他们得不到贷款，逼着他们另找他业，从而减少普通开发商进入，使中低档住房的供给减少，促使房价上涨。
第二波调控是2004年的一系列文件和通知，限制了农用土地转非农建设（包括房产开发），控制建设用地的审批等，这些措施的直接效果也是减少住房的供给。同时，央行进一步控制对房产开发的信贷资金，将开发商项目资本金比例从20%提到35%以上，把资金短缺的房产商淘汰掉。于是，房地产业的竞争减少，进一步降低住房供给。结果呢？房价加快涨速，而不是像人们希望看到的房价下跌。2004年全国房价涨幅14.4%，比2003年高了10.6个百分点。2005年还是大涨。
2002、2003年时北京大大小小的房产开发商很多，竞争局面明显越来越激烈，老百姓买房有很多选择空间，那是“买方市场”。到后来，竞争越来越少，各城市的房产市场慢慢变成了“卖方市场”，想买房的人恨不得要找关系才能买到房！在“卖方市场”下，卖方当然更能涨价。
这些年的房产调控一方面是本质上降低供给，另一方面是不让房价下跌。每次房价有下跌苗头时，地方政府采取措施管制开发商，对降价者进行惩罚。2009年当房地产面对考验时，还推出“买房就是爱国”的保房价运动。另外一个很有代表性的例子是房地产“去库存”运动，这是2015、2016年房产调控的重点。背景是虽然不少一二线城市因房价太火而实施“限购”政策，但三四线城市盖房太多，卖不出去，库存严重。
那么，“去库存”又有哪些举措呢？
先是2016年2月，央行放低需要去库存城市的住房贷款政策，把“首套首付三成降至两成”等。财政部发布通知，为去库存城市全面降低交易环节税费，减轻购房成本。国家发改委也放出大招，商品房库存较大城市，可发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进购房。在地方政府层面，“发放购房补贴”被各地采纳，比如，辽宁、河南、四川等鼓励各地发放住房补贴。
如果你仔细看这些去库存措施，你会发现唯独少了“降房价”举措。道理很简单，如果是市场化去库存，当然首先是降价而且必须实质性降价，但这偏偏是调控政策不允许的。在不降价的前提下去库存，不仅难以达到目的，没有几个老百姓会上当，而且变相鼓励开发商继续增加库存，因为他们会知道“反正政府会帮我去库存，我不用在做项目前做市场需求调查”。为什么地方政府不允许降价呢？这主要还是地方财政对房地产的依赖度太高，房地产一旦价格下跌导致不景气，这会威胁地方财政开支。
所以，你看到，过去的调控一直不让房价真正下跌，而过去两年的去库存举措进一步验证了管理层不会让房价跌的信念。虽然人们普遍觉得房价高得难以持续，但对未来的房价预期继续乐观，至少知道官方不会允许房价跌。在这种不断得到强化的预期之下，2016年8月房地产又表现得过于火热，“限购”甚至“限卖”等政策又被加强。相关决策层没有意识到，除非让房价在该跌的时候去跌，否则，买房需求只会不断自我强化，“限购”也挡不住。
一般人都会基于过去的经历去判断未来，而他们的过去经历中没有房价下跌吃亏，所以，调控使预期不断乐观，不断带来新需求，这就有了“越调控房价越涨”，也使得各家的房产占财富比奇高。但你也知道，这样下去的风险可不低。
【要点】
1.一般消费品价格主要取决于当下的供求关系、受未来的预期影响有限，但房地产和其它投资市场不同，房价受未来预期的影响特大。对未来房价预期乐观时，今天的买房需求和房价会立即上升；反之亦然。
2.房地产调控必须记住这个道理，否则就会“越调控房价越涨”。过去的调控一方面降低了供给，另一方面是稳房价、不让房价跌，使人们对未来房价的乐观预期不断得到强化，导致买房需求持续上升。只要房价被调控得不跌，买房需求就不止，投机买房更是如此。尊重市场规律的意思是，该跌的时候还是要让其跌。
3.管制的房价会带来很多扭曲，泡沫也比一般情况下会更大。而人类历史教训告诉我们，是泡沫都会破。
二、课后加餐
荷兰郁金香狂潮所折射的人性疯狂
我们也许都听说过这样一句话：雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。在泡沫破灭之前，能意识到投资品价格已经远超于正常的供求情况下的价格的人不在少数。可为什么早知已经有了泡沫，人们还在大量涌入已经过热的市场呢？
炒作泡沫背后的投资动机在金融市场建立之初一直到现在都是大致一样的。不妨来近距离观察一般认为的人类历史上第一次泡沫破灭的金融事件：荷兰郁金香泡沫。
荷兰是17世纪最为强大的海上霸主，有海上马车夫之名。在其海上贸易充分发展的过程中，荷兰进行了大量的金融创新：世界上第一家公开交易的股份公司（荷兰东印度公司）、第一家有组织的证券交易所、第一家现代意义的银行等都由荷兰人发明。而在1635—1637年间的郁金香泡沫事件，被认为是间接导致荷兰衰落的重要原因。
早年间，土耳其人将郁金香带入欧洲，成为来自东方时尚，被富人作为观赏品和奢侈品向外人炫耀。与此同时，郁金香具有可投资的潜质：郁金香的球茎可以被囤积、以待几个月开放之后再出售。在1636年，人们干脆在阿姆斯特丹的证券交易所内开设了固定的交易市场。
到17世纪初期，郁金香中的一些珍品已经被卖到了难以想象的高价。1637年2月，一株名为“永远的奥古斯都”的郁金香售价高达6700荷兰盾，这笔钱足以买下阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅，而当时荷兰人的平均年收入只有150荷兰盾。
这样的价格离谱吗？当然离谱，可是这其中依然有利可图。
据当时一名历史学家描述：“谁都相信，郁金香热将永远持续下去，世界各地的有钱人都会向荷兰发出订单，无论什么样的价格都会有人付账。在受到如此恩惠的荷兰，贫困将会一去不复返。无论是贵族、市民、农民，还是工匠、船夫、随从、伙计，甚至是扫烟囱的工人和旧衣服店里的老妇，都加入了郁金香的投机。无论处在哪个阶层，人们都将财产变换成现金，投资于这种花卉。”
人们不可能真的贪婪疯狂到完全意识不到背后的泡沫，至少少数聪明人（往往也是实力最强的投资者）能够意识到郁金香价格的不合理之处。但有泡沫又有什么关系呢？只要流动性依旧存在、郁金香的价格依旧在上涨，投资者个人就能够成功脱身而出。只要这一商品流动性依旧良好，投资郁金香就依旧可行。
但泡沫的破灭也就是须臾之间。只要涨价的信号不再，市场势必进入大量抛售郁金香的状态中，相关投资品的市场迅速崩溃。最终，荷兰政府决定终止所有合同，禁止投机式的郁金香交易，从而彻底击破了这次历史上空前的经济泡沫。
许多的投资者都觉得自己足够聪明，能够在雪崩前成功逃离。可投机时价格断崖式下降、流动性枯竭不过是一瞬间的事。小小一片雪花要想成功脱身，谈何容易！
三、思考题
这些年，你肯定听到很多人讲“要好好投资理财，要管理好风险”。到最后，认真管理风险的人往往更吃亏。——这个经历告诉你什么呢？房地产跟其它市场一样，有它自身体系的规律，该生病时就应该生病，因为生病是身体对不健康东西的一种回应。而如果市场被不断干预、被扭曲，那么，市场就容易变成“劣币驱赶良币”的地方。你这些年的房地产经历是什么呢？
罗湘洲财富笔记｜房价为什么越调控越上涨？
