香帅的北大金融课
《房地产特辑｜渐入佳境，改善房怎么选择？》

改善的两层含义：改善居住条件，改善财务状况

改善买房除了改善居住，更重要的是，改善你的财富状况。房地产作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占有绝对的比重，这时候，你不仅要考虑它改善居住这个属性，更应该考虑它改善你家庭财富这个重要的属性。过去十几年，但凡买了几套房子的人，家庭的财产状况都得到了大幅的改善。

现实当中，还有少数人，只看到买房的负担，而没有看到房产的资产价值，那也是不对的。买房早期是有负担，有首付，有月供的压力。可是没过几年，这个房屋的租金就会超过你的月供，这时候你都不需要额外地付月供了，这个房子就是你纯粹的净资产了。所以，改善买房改善的不仅是居住，更重要的是改善你的财富状况。

第一个问题，现在买改善房晚不晚，还能不能进一步改善财富状况？

结论一：现在买房不晚，还会进一步改善你的财富状况。

我给你三条理由：

第一条理由，房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象。根据统计，从1946年到2016年这70年间，全球14个主要发达经济体的房价，累计上涨了90多倍。扣除物价水平之后，还涨了4倍多，所以房地产保值增值的属性是实至名归的。现实当中，泡沫和危机是偶尔的，缓慢的上涨才是常态。由于持续的时间长，房价上涨得反而已经很多了。刚才是第一条理由，房价的长期趋势是上涨的。

第二条理由，就是我国的发展所处阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。

昨天我和你说过，目前我国的收入水平只有美国的1/7，只相当于日本上世纪70年代的水平，或者韩国上世纪80年代的水平，上涨的空间还很大。而且，昨天我已经告诉你了，经济增长是房价上涨的根本因素，世界范围内的经验已经证明了这一点。

我国目前的情况是什么样的呢？我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远远没有完成，人口基数还很大，老龄化还刚刚开始，那么经济增长红利、城市化红利、人口基数红利这三大红利就共同构成了我国房价上涨的坚实的基本面。所以，在可以预见的将来，中国经济的增长潜力仍是支持房价上涨的一个根本因素。

第三条理由，就是全球范围内的资产荒。

二战以来，全球经历了长期的经济繁荣和和平稳定，在这段时间里，全球积累了大量的财富，这些财富都是要寻找投资渠道的。可是，投资的机会就这么多，可买的资产越来越少，怎么办呢？房地产作为稳定的安全资产就越来越受到追捧，资产荒也是支持房地产持续繁荣的一个根本原因。在未来，只要不发生大规模的动乱，大城市的房子作为安全资产，还是还会继续受到追捧。

第二，买房和其它投资工具比，比如股票、债券、理财，哪个工具更好，更能够改善财务状况？

结论二：改善房回报率高于股票等理财方式

房子能够改善财务状况，股权、债券也能改善财务状况，哪一种投资工具更好呢？这个答案很清楚，房子和股票、债券比，不仅收益率高，而且安全稳定，适合长期配置。

我们先来看一点数据。从2003年开始，到2017年这14年时间里，房价涨了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的杠杆的话，房子就涨了30多倍。房子的收益率是远远超过股票的，如果你买股票的话，股票的收益率，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率大概在5、6倍这个样子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你买了理财产品，或者是债券，它们的收益率就更低了，大概只有1倍。而且更重要的是，房子不仅收益率高，而且安全、稳定。你买股票的话，可能买到了腾讯，也可能买到了中石油，它们很多时候是会赔钱的。你可能也听说了，在我国股票市场，很多散户其实是不挣钱的。

第三，决定买的话，这个首付和月供应该如何安排？下面，我就依次给你回答这三个问题。

实用方法论：购买改善房，应该如何安排首付和贷款？

有几个基本的原则是你需要注意的。

第一，就是要尽量少付首付，多用贷款。一般情况下，付一个允许范围内的最低首付就可以了，这样的安排可以减轻你早期的支付压力，而且还可以帮助你对抗未来的通胀。

比如说通胀高的话，10年后付的100万只相当于现在的50万，这样子，你一下子就省了50万。

第二，不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长，这样也是可以帮助你减轻近期的支付压力，而且可以帮助你对抗通胀。简单说，就是要把支付尽量往后推迟。

第三，贷款的时候要尽量使用公积金贷款。为什么呢？因为公积金贷款的利率低，可以减少你的月供。比如说现在每100万20年期的贷款，公积金贷款的月供可以少1000多块。如果你还有住房公积金，一定不要忘了拿出来使用，因为这个公积金不好用，如果你不买房的话就只能躺在账上，变成了纸面财富。

今日概要划重点：

1.改善型住房，不仅仅是改善居住条件，更重要的是改善家庭的财富状况。

2.未来我国的改善型住房还可以继续改善我们的财富状况。

3.房产收益率高，安全，易于投资，是比股票债券更好的投资工具，适合长期配置。

4.购房时，使用公积金和长期贷款，减少支付压力，对抗通货膨胀。

思考学习：

买房相当于买一个城市的未来。

等额本息更能延后支付，更能减少近期的支付压力，对抗通胀。假设每年通胀4％，十年累计48％，你现在借的100万，十年后还是还100万的话，十年后还的100万相当于现在的100/1.48=67.5万，省了3/1。如果通胀更高呢？

如果实在太在意100多万的利息，看不到未来，可以向过去看，过去50几万的房子现在是几百万了。别说利息，成本都翻了好几倍了。

房产投资回报率大于股票投资回报率，而且是一个不用耗费太多精力就可以赚取利益的投资方式。

普通人买房会考虑总成本多少，因为没有办法理解和接受现在的一万元和未来的一万元之间的差别，所以总会情不自禁的计较总额的多少。

买房和买股票一样，总想等降到最低再买入。而现实是，没有几个人能够在最低点购入最高点卖出。