如何培养御用中介快速高效拿房？2023.11.21

[嘉宾]YY ［记录］张爱萍

[坐标]广西柳州

[标签]17年老教培人

拙勇堂钻石合伙人

百套包租民宿主

［一句话介绍自己]

老教培人加入平台一年多落地长租公寓长租和民宿106套

[我能提供的资源]

（1）45分内钟鉴别中介类别

（2）培养御用中介

（3）轻松拿房谈判技巧

（4）解析包租落地陪跑

1，我拿到的结果

（1）2022年10月加入平台，目前有套长租+民宿100套+，锁定未来十年1000万+收益。

来了后，狂刷课，空闲时间参加线下课

教培人一夜回到解放前，找到这个赛道如获新生。于是拼了命的去干。

带着家里的老公先是做拖拉机，后来慢慢的变成助力，全职做起来，也是从0开始，进平台时间也不长，合同从6年到12年的都很多，做教培行业特别忙，利用晚上的时间和寒暑假或者节假日抽空去拿房，空闲时间出来上课。

做教培行业也做得很好，要么不做做了的话就要全力去做，做好口碑。做包租也要讲究口碑，找到适合自己的方式，心法，看自己所在城市的情况，找到合适自己的定位算法

（2）入平台一年，总结了一套教育和培养中介的SOP流程，高效借力中介拿房，最高一天拿房7套。

2，筛选中介

教培行业衰减，中年危机挣扎换赛道

小白新手第一次踩盘，心情乐忑不安，见中介、房东像洪水猛兽，好不容易鼓起勇气预约中介看房，中介不热情，提的条件～怎么可能？房东根本不可能答应你

然后自己心里更没有底，导致自己心里更没有底、郁闷、怀疑?

提问：大家有没有遇到中年危机呢？

提问：大家想不想解决这类问题？

面试中介的时候，不会按照你想象中的画面进行，心理建设不足，是因为对房源的数据不了解

谈多了，后来这些御用中介都按我的收房要求找好了房源，催我去谈，并且会在我的角度考虑投入问题。

现在我基本上是见面直接签约的，最多一天签约7套。开车去签合同，去签合同。

中介知道你收什么房源什么条件，他们都主动找你，中介推着你走。

一群人共同做一件事，会有更大的动力，互相赋能。

刚开始中介也是不搭理不上心的。他说没时间让别人带去看。然后那个别人却说去吃个酒席，耽误了带看。

哇，你的业务没有酒席重要吗？怀疑人生，难道中介对二房东都是这样的吗？

于是问推荐人怎么办？推荐人说：换中介，换一个。他这种做业务的方式不配跟你合作，不配跟你见面。

遇上第一个御用中介，态度截然不同

那个中介就特别好，所以中介只做筛选，不必教育。找到御用中介后很快成功拿了第1套，不帮你拿房的中介直接pass掉，只要8个月，中介在一个片区，就足够吃不完的房源了

发生在他们店和销冠的一个故事

因为我们的合作，这个小伙子干掉销冠，连续3个月是销冠，而且门店店长让8个同事旁听学习了我和房东的谈判

3，如何教育中介？

拿不下来的房，等鱼死，看过的房后面记得及时关注。

有一次，那个中介给我想要的那套房的房东打了30个电话，房东接了5个。这种中介算不算御用中介？

遇到这样的中介，这么尽心尽力就是御用中介了。

中介有问题随时要回应他，因为他每一天特别忙，每天在平台有很多人找房东，你一定要跟紧。

一定要回过头去问中介，主动一点，他才记得住你，看过一次房之后，有时候不容易再见房东了，所以说中介的沟通很重要，一定要跟紧中介。

一旦跟中介链接跟某一套房源链接，我就会比她老公或者他老婆还关心他，拿到后面有的房子没有时间去现场看，就会让御用中介帮忙去拍视频。什么样的角度，什么情况？什么地方要拍到，中介就会拍好，中介就会帮你拿房了，自己都不用去现场了。

看过照片喜欢的房源，会在现场再拍一次视频就可以确定拿房了，做过一段时间之后，条件中介都知道了

有一次在上金融课，有一套房，还没有挂盘上系统中介就拼命打电话打来，关系好的时候，好的房子根本都不上线，就被拿下了，所以说处好关系相当重要的，中介还会告诉我～这个房子可以大刀砍价

4，方法

第一步：挑选房源

第二步：筛选中介

（先找房源再找中介）不是先找中介，然后他让我拿哪里的房，我拿哪里的房，我先找好房源再去找中介，我要找什么样的房源告诉他。

第三步：线下踩盘

第四步：面试房东

第五步：交作业式的解决中介的沟通卡点

举例：

（1）百里挑一，找到的御用中介

筛选

如何找?

a.锁定的对应房源下面看中介评分

小白更好，老中介他有自己想法

b.看中介所在的店面

c.同时沟通店东

每个中介店找一两个人为你服务，最好不要在同一个中介店找太多中介，会有冲突。还要沟通店长，店长不会换门店，中介有时候会各个门店调动

（2）御用中介温情沟通

询问，督促，解决卡点

温情沟通技巧:

a.早上的问候，鸡汤/关心，纯问候

b.中午的房东跟进程度

c.晚上睡前的卡点询问是否需要协助解决

d.饭点时奶茶等小礼物或者红包的一个辛苦慰问

（3）面对催拿房，保持距离感

如何催:

a.告诉他拿房区域

b.明确给他拿房计划

c.不能盲目接受推荐房源

千万不要因为不好意思拒绝，勉为其难接受。

（4）保持合作关系

（5）边界

租金、年限、装修期、维护期，需要融会贯通

不能设限，非要，还要，又要

租金不够，年限来凑；

年限又不够怎么办呢？后面两个装修期免租期要上。房东一来他说的条件先不要拒绝，让他说

先建立信赖感，看对眼。

年限不够，我花钱装修，还没回本，就到期了，怎么办，是不是可以给我五个月的装修期？

多争取一个月装修期，意味着什么？理解？

但凡谈到两个月装修期，出租即回本。

不要老实巴交的装修成本，按买好的成本来算，

有同学说房东见面根本没法谈，可能这个房东不对