目前，东莞楼市是高度依赖外地炒房客的一个投机市场，当地开发商也热衷于和深圳客打交道，今年随着中央政治局会议重申“房住不吵”的指导原则，各地加大调控力度，导致深圳和临深片区的楼市低迷，成交骤减50%左右。

先说结论，对东莞楼市，短期看空，长期看多。

短期来看，东莞的房产交易是由深圳炒房客炒火的，尤其调控政策松的时候，东莞临深片区价格的涨幅惊人：2005年上半年，临深片区中的清溪的房价只有7000多元/平方米，到2016年下半年，清溪房价已经上涨至2万元/平方米以上。

同样，2017年伴随全国对地产行业展开大规模调控紧缩的时候，东莞出台410新政，同时上马“限购+限贷+限外+限价+限售”等五记重拳，调控效果立竿见影，“深圳客”的比例从2016年的50%左右，迅速回落到了10%左右，导致2017全年东莞住宅成交也因此同比大幅下滑37%。

长期来看，东莞目前引入了华为及其他相关配套产业，这些迁移过来的产业，就会吸引庞大的就业人群，正好可以弥补东莞此前外资撤离带来的产业流失，产业的培育是需要时间的，5—10年时间看好东莞的二次创业，东莞房价的天花板界定为深圳临东莞方向。

1.近5年东莞房价的涨幅

2014到2018年的五年间，东莞房价收入比（普通商品房平均总价格除以平均家庭年收入的比值）分别为9.7、9.5、12.5、13.6、14.8，房价收入比在5年内上涨52%，位列重点城市第12名（2018年数据）。

尤其在2015年以来，国家提出粤港澳大湾区的概念，将东莞首次与其他广东省8座城市纳入大湾区，尤其东莞地处广州和深圳两大一线城市之间，收益两者的产业外溢优势，大量深圳炒房客蜂拥至，导致临深的塘厦、凤岗、松山湖、长安等镇区当年房价涨幅超过40%。

东莞在粤港澳大湾区的右翼主轴中占居C位

至2019年4月 ，东莞以破2万的均价，超过了同处于新一线城市的武汉（17278元/平）、苏州（18823元/平），在大湾区（除香港、澳门外）仅次于深圳（57873元/平）、广州（34647元/平）和珠海（26000元/平）。

就目前来看，东莞的房价处于较高位置，短期内（3—5年内）难以由2万元的均价跃升至3万、4万元。

2.世界工厂的失落与振兴

曾有着“世界工厂”称号的东莞，因2008年经济危机产业后，大量企业纷纷撤离东莞外迁，如2014年，樱达电器突然倒闭，1000多名员工失业；联建科技辉煌时有员工两万多人，倒闭时3000多名员工失业。万事达公司和联胜公司两家工厂倒闭造成7000人失业。逾2000家台企大撤离，100多万产业工人失业，大量工厂破产、转移，留给当地一座座空厂房

2014年，人走楼空的诺基亚工厂

痛定思痛以后，东莞重新引进高端制造业，截至2018年东莞GDP突破8000亿元（尚未计入主体迁入东莞的huawei）大关，同比增长7.5%。

2019年前5个月完成重大项目投资约700亿元，其中京东计划投资200亿元建设科技金融创新中心，OPP计划投资22亿元建长安研发中心。

未来随着深圳、香港等地的产业持续迁入，东莞有望继续成为大湾区最有活力的经济区域。

3.户籍进一步放开

从上图可以看出，2010年后东莞人口增速放缓，但透过现象看本质：

从2010年到2017年，东莞的产业工人流失了很多，但是更多的科研人员、IT从业人员等代表创新精神的人口资源增长了小十万，其中若加上2018年因放松户籍政策的利好，高知人群数量增加不低于10万人。

同时，东莞也在抢抓高端人口的红利，，近年来东莞市取得人才入户资格数据（含随迁）分别是2013年7921人、2014年14369人、2015年17865人、2016年47904人、2017年93221人、2018年152241人。2018年获得人才入户资格人数相较2013年接近翻番，人才加速聚集趋势明显。按照规划，东莞市常住人口在2020年将突破1000万人。

4.结语

地产行业，短期看政策，中期看产业，长期看人口。

随着广州、深圳等地产业用地指标的缩减，东莞市在今后的3-5年内将借助世界工厂的产业基础，承接大湾区的产业发展。同时，松山湖等临深片区将加速发展，片区房价有望像目前苏州工业园一样，成为区域内优质的产城聚合区，超越湾区内其他城市，直追广州、深圳。