老外也开始看好房地产市场，纷纷转向投资美国房产
导读：
对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
据统计，2010-2015年间，中国投资者已经在美国投资住宅地产达93亿美元，投资商业地产达 17.1 亿美元。截至2016年8月，中国买家新投资美国地产已达到13亿美元。这个数字远远超过在美国的外国投资者排名第二位的加拿大。
美国税法对于外国房产投资者相比较本国投资者在购买，出租，转让的规定有很多不同。这里的外国投资者，根据的Treas.Reg. 1.1441-1(c)(2)定义
A nonresident alien individual; 美国非税务居民
A corporation created or organized in a foreign country or under the laws of a foreign country; 在外国法律下注册的公司
A partnership created or organized in a foreign country or under the laws of a foreign country;在外国法律下注册的合伙人公司
A foreign trust;在外国法律下注册的信托公司
A foreign estate, 外国法律下注册不动产公司
Any other person that is not a U.S. person.其他一切非US Person 的组织和个人
外国投资者投资美国房产，或短时间自用，或长期出租，或作为企业商用，一旦引发租金收入，就有报税的责任，这里讲的是报税的概念，而不是缴税的概念。因为根据我上一篇提到的，房产出租，有很多费用可以减扣，所以它的总收入（Gross Rental Income) 和净收入（Net Rental Income) 往往并不相等，有很多减扣项目。如果不申报，税务局就不会知晓你的减扣项目，反而会按照最高的收入给你计算税率，再加以罚款。
申请税号Apply for ITIN
在没有社会保险号的情况下，外国投资个人投资者需要申请税号(ITIN) 来达到报税的目的，填报W7 表格。
一般情况下， 申请ITIN 的W7 表格需要在税季连同 1040（NR) 一起提交，但是，如果房产出租引发租金收入，需要申报税号的情况下，可以视为例外，随时提交。
2.和美国有贸易联系（Effective connected with Us trade and business）
在外国投资者开始准备投资美国地产，要先界定这个投资行为是否是和美国有贸易联系的行为。
如果仅仅是买来出租，收取租金收入，减扣相应的修理维护费用，就属于被动收入（passive income), 就不属于和美国有贸易联系的范围，就会统一被扣押（withholding） 30% 的税率(征税协定之后，after Tax Treaty)。这个扣缴，是在总收入（Gross Rental Income)基础上的扣缴，而不是净收入（Net Rental Income)基础上的扣缴。这种租金会申报在1042S 表上，在第二年的3/15日之前上报给美国税务局。
相反，通过申报Forms W-8ECI, Certificate of Foreign Person’s Claim for Exemption From Withholding on Income Effectively Connected With the Conduct of a Trade or Business in the United States, 外国投资者可以选择他们的被动收入不被扣押30%的税率，如果投资收入同美国的贸易有联系。这种选择一旦申报，在没有税务局同意的情况下，不允许撤消。
3.1980外国投资美国地产法案。Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA）
根据1980年的外国投资美国地产法案。美国政府会对外国投资者处理美国房产时扣押特定税率。这种“处理”包括但不限于：购买，转让，赠与，清算等等。
这个税率一般是处理价格的15%（如果交易日是2/17/2016之前，则为10%）
如果这个地产被外国人和美国人共同拥有，则在处理时会外国人拥有的比例扣缴。（上面的扣缴税率不包括外国公司）
