如何低首付买到一套好房？1
文/魏千洛
如何低首付买到一套好房？
关键点有三个。
什么是好房？
怎样低首付？
怎样买？
我对房子的喜好平平，绝对比不上我若干买房成瘾的朋友们。
2009年，买了第一套房。
2016年，接触日本房产，开始了解中外房产市场，只看不买。
2017年，买第二套房，交完订金被毁约。
2017年底，学完易经知道房不能随便买。
2017年底，张罗买方正的房。看了十多家中介，基本合乎要求的近40多套房源，然后默默退下，没有一套是非常符合要求的，只能劝自己，慢慢来，慢慢来。
找房愈多，经验愈多，花了大几万，去上了一堆房产投资课，发现每家的原理都大致相同，把好用又简单的部分写来供大家参考。
先清楚自己购房的需求。
投资，自住，融资。
投资和自住的需求类似，融资是另一类说法，暂且略过。
不管是投资还是自住，买房都要考虑一个因素，买房是为了卖房。
你或者疑惑，我明明是自住啊？！
自住，你能住上一辈子？
赚到更多钱后，就不想把住房条件再改善一下？
换了工作，就不想房子离公司更近些？
孩子上学，就不想房子离学校更近些？
没电梯的换电梯，没小区的换小区，没公园的换公园，没学区的换学区。
......
几乎很少有房能住一辈子，所以，买房前，就要考虑这房以后会卖，卖家会喜欢吗？
房产投资界有一句名言：会买的是徒弟，会卖的是师父。
门道很多，慢慢理着。
什么是好房？
咱们先说说买房，买好房。
好房的标准已然固化，核心城市，核心地段，稀缺资源。
买房是买一座城市的发展潜力，是买经济增长点，下一个经济增长点在哪里，好房就在哪里。
凡是限购的地儿很多都是好地儿，如何突破限购，自行研究，政策非常明朗。
好房的通俗标准如下：
1.核心区域：核心城市的核心区域。
2.核心地段：市政府周边，高新开发区周边，CBD周边，近主干道，高铁，地铁。
划重点：
a.开发商说有地铁规划，不能算准，开发商以卖出房为目的；
b.真的是规划图上有了地铁，也不能算准，地铁有改道的先例；
c.要确认规划落实，开始施工时，才可以考虑买，不要急买晚了，地铁开始动工，到地铁竣工，到周边配套起来，到周边配套完善，每一个节点都有机会买入，且有高溢价，不要急。
3.学区房
划重点：
a.新房不要迷信开发商承诺的学区房，不敢签到合同上都不算准；
b.同一个小区里有学区房，有非学区房，买前一定要睁大眼，问清楚，究竟是不是学区房；
c.学区房竟然也有三类，终身学区房，首次学区房，一次性学区房。
终身学区房是我们通常理解的学区房，一直有学位，首次学区房是指第一次有学区，用掉了之后就不带学区了，一次性学区房是指只能用一次，自己不用下家才能用。
4.临近医院：也别太近，离个2-3公里之类的
5.商业配套：电影院，饭店，银行，大型商超
6.产业聚集地：写字楼周边
7.稀缺资源：公园，江，河，湖，海，周边
8.好物业：物业越好，房子保养越好，二手房容易卖上价。
新小区看看物业品牌如何，物业管理如何，进出小区有无人管，进出单元门有无人管，有无人乱发小广告，小区道路如何，路上垃圾如何；
如果小区8年以上，可以看一下电梯运行情况，有无电梯故障，有无乱贴小广告...
二手房的买房标准很简单，看租金能覆盖掉多少的月供，越多越好，最低不少于50%，哪怕是自住，也请以此参考。
二手房买高于5年房龄的，税费最省，高于2年的也可以，税费较省，最好不要高于15年，房子容易老破小不说，银行不喜欢，估值不会高，贷款不容易，再卖也不容易转手。
选好了地段了，接下来，发现房子种类多，大致分住宅，公寓，商铺。
看土地性质。
住宅土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。
商业用地40年，有特殊50年的。就是我们常听说的，商住两用，公寓楼，大多属此类。
当然也有在住宅土地上盖公寓的，也算住宅之列。
商住两用住房，如果一层公寓，单价应为周边住宅的6折售价为宜，如果是loft，单价应为周边住宅的7折售价为宜。
为什么便宜这么多？
商水商电成本远高于民水民电就不提了，你会发现商住两用房价格特别平稳，多年不涨，或是不涨反降，或是微涨幅，而且转手极不容易，因为买卖交易税费过高，买主要承担高额税费，粗略算一下，大致为房子总价的30%，不划算...
如果是自住打算住一辈子，不在乎商水商电贵，可以考虑公寓，但是自从上海清商住两用房，虽然其它各地政策未动，还是略有风险的。
如果是融资需求，想找银行融资，可以考虑公寓，买时价低，银行估价还可以，融资较易。
如果是自住加换房需求，还是买住宅类房产吧。
商铺，过去说一铺旺三代，现在说三代养一铺，互联网商业兴起，线下生意真心不好做了。
买商铺就别指望升值了，能收收房租，把本赚回来，就是极好的了。
总结：买核心城市核心地段好物业房龄低于15年的房租能覆盖月供至少一半的住宅类房产。
