刘全：房地产商拆掉房子，也绝不会赔钱卖房子！

房地产市场调控政策层层收紧，房地产金融去杠杆已经全面落地实施，而房价上行趋势明显。刘全分析认为，住宅居住属性决定了生活必需品特有价值，住宅市场投资收益超高促进投资炒房兴起。一二线城市受房地产市场调控政策及高房价叠加影响，导致大量自住买家和投资炒房外溢客群，去往三四线城市投资买房数量陡增。全国土地价格上涨导致房地产开发成本增加，通货膨胀率升高促进房价上涨趋势明显。

2018年上半年，全国土地使用权出让金累计收入26941亿元，同比上年增长43%，土地平均溢价率23.2%。刘全分析认为，地方财政过度依赖房地产业是房价上涨的深层次原因。全国土地价格占房价平均值36.7%，而大城市地价占房价43.7%。房地产开发建安成本增加不大情况下，全国土地价格飙升导致房价大幅上涨。高地价与高房价之间利益矛盾长期无法改变，房地产市场调控政策目标是维护房价平稳上涨已经明确。

2017年未，居民债务总额40.52万亿元，人均债务额29150元。刘全认为，近两年居民杠杆率攀升，已经透支了社会消费能力。房地产市场暴利促进全民买房与投资炒房兴起，购房者高杠杆、高负债推动房价越涨越高。房地产开发商依靠高负债、高风险，爆发式增长赚取暴利。房地产开发商高价购买土地，然后高价卖房子，再循环投资模式并没有结束。

刘全分析认为，中国需要高科技术创新，需要创造新生态，创造核心竞争力。房地产市场高杠杆已经是经济发展和金融安全潜在隐患，未来金融去杠杆会全面收紧。房地产市场是经济发展支柱产业和社会财富储水池，房地产行业已经渗透到社会经济发展各个角落。全国房价上涨惯性短期不会停止，地方经济发展需要高房价支撑。房地产开发土地价格及建筑材料上涨，将推动房价走高。房地产商拆掉房子，也绝不会赔钱卖房子。

作者：刘全，资深房地产专家。

创作：2018.8.1