中小地产企业的生死局，“康养地产”能否杀出一条血路

首发| 中国养老人才联盟（ID gh_074a7e7622e8）

新冠疫情对整个世界的影响无疑是巨大的，各国政府、企业以及医疗组织，时至今日仍然奋战在第一线。这场疫情也让各企业、个人调整了对不动产，尤其是房地产的策略。

一方面疫情期间，更多的人选择远程办公，导致商业地产价格下跌；另一方面为了抵御金融通胀，中国的住宅市场却迎来了一波上涨行情。70个城市出现了不同程度的上涨行情，国家统计局显示，2020年上半年，房地产价格上涨超过10%，其中宝龙地产2020年上半年收入上涨40%，归属母公司利润高达22.2亿元，龙头企业恒大、万科等都出现不同程度上涨。

面对如此好的行情，中小房地产商却陷入了“拿地难”的问题。在“房住不炒”大方针的影响下，这些中小地产商们不但融资成本增高，而且地价也越来越高，留给他们的市场空间似乎越来越小了。

融创董事长孙宏斌表示，未来中国的房地产市场集中度会越来越高，前10名的房地产企业占有率将超过30%-40%，小的房地产公司将逐步退出。地产行业将迎来更加精细化的管理，同时也需要更加专业化的团队来运营。

于是很多中小地产企业开始寻找自己的“第二曲线”，在原有人脉资源、人才队伍的基础上，寻找新的增长引擎。

2019年11月下旬，国务院发布了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，其中明确了应对人口老龄化的重要意义和目标任务，而且给出了详细的应对措施。截止到2019年年末，全国60岁以上的老年人口为2亿5千万人，占比总人口的18.1%，65岁以上的人口增加945万，比重上升0.64%。

人口老龄化已经成为未来中国的大趋势，到2050年，我国60岁以上的老年人口将突破4.83亿人，同时老年人口的总消费也将突破61.26万亿元，尤其是大健康产业，将取代房地产成为第一大产业。

为了应对即将到来的老龄化，自然资源部办公厅印发了《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》的通知，对工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地用于养老给予政策上的支持。

比如《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中指出，民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。

也就是说，民间资本如果进入非营利性养老服务，养老用地经地、市政府批准之后，可以办理出让（租赁）土地手续，补缴出让金的方式获得土地，而不必走招、拍、挂程序。

对于营利性的养老用地，以租赁、出让等方式获得土地，如果同一宗土地有两个或者两个以上意向用地者，应当走招、拍、挂的方式供地。当然房地产企业也要配套养老服务设施，同时做出养老相关服务承诺，可以将养老设施的建设作为出让条件。

国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知（2014）也指出：对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金(租金)，办理协议出让或租赁手续。在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。

企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（2016）：统筹利用闲置资源发展养老服务，有关部门应按程序依据规划调整其土地使用性质。营利性养老服务机构利用存量建设用地建设养老设施，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，举办养老服务机构，经有关部门批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内土地使用性质可暂不作变更。

01

地产行业迎来的新机会

随着各地住宅建设用地越来越稀缺，拿地成本越来越高，工业用地、社会福利性用地，以及涉及集体用地的点状供地成为很多地产企业的首选。但是点状供地地块复杂，甚至涵盖森林、旅游、工业、商业、社会福利等多种土地用途，土地小而分散。

点状供地的复杂性让很多地产商望而却步，项目占地大、容积率低、涉及到农转用、占补平衡指标等一系列问题，一时间让项目很难落地。而且点状供地集中的康养、旅游等项目投资大、回报周期长、风险高，所以过去在房地产市场行情比较好的时候，很多地产企业是不会考虑点状供地的。

当树枝上低垂的果实被采摘完之后，点状供地中涵盖的林业用地、农业用地、社会福利性用地等，逐渐被人们认识到是一种先天的优势。地产商们通过转让、租赁、划拨、托管等方式，可以获得大片土地的使用权，甚至在点状供地中获得高额收益。

除了点状供地，国有建设用地、社会福利性用地等，都有不同的机会。当然不同性质的土地，获取途径也不同，接下来的篇幅，我将针对对于不同性质的土地如何开发康养地产，尤其如何用于养等老进行详细解读。

02

国有建设用地

国有建设用地的土地划拨，是成本最低获的一种获取方式，当然是有先决条件的，只有在属于划拨土地目录的项目才有资格获得划拨的权利。如果您在这片土地上建设非营利性养老机构，而且这块地还属于公共管理当中的公共服务用地中的医疗卫生慈善用地，那么你就可以无偿获得这片土地的划拨。

这类非营利性养老机构，通常以政府为投资建设主体，当然政府也拥有养老机构的产权，民政部门会给予一定的建设补贴，还有运营补贴。一般情况下，政府通过招标的方式确定运营单位。运营机构拥有一定的经营管理权，通过收租金、服务费、政府补贴、慈善捐款的方式，获得相应的收益。这部分收益看似非常微薄，但是如果能实现连锁化运营，所获收益不低于地产行业。

2015年，十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中也明确规定了，鼓励民间资本进入养老事业，在明确产权的基础上，通过承包、联营、合资、合作等方式来实现市场化运营。

如果是营利性养老机构，就需要走招、拍、挂的方式获得土地的租赁以及使用权。当然也支持在不改变土地使用性质的前提下，可以在补缴土地出让金后，或者办理租赁、协议出让等手续。

现在很多地方鼓励利用空置的厂房、学校等进行改造，改变建筑的使用功能，用于经营非营利性养老服务项目，在这5年的时间内，不会增收土地租金以及土地溢价，土地性质也不用变更。

这种非营利性养老机构受到国家政策的要求，通常情况下规模都比较小，一般企业会利用自有用地，在不变更土地性质的情况下，建设养老机构。

对于这种商业、工厂、办公用房等存量地产，做营利性养老机构，如果不涉及到拆迁，不需要走招拍挂的，可以走协议转让，或者补缴土地出让金的方式，获得土地使用权，之后再通过民政、规划、消防等部门批准即可。

03

点状供地

点状供地是目前康养地产最主要的拿地方式之一，因为这种供地方式，地块复杂，所涵盖的业态也非常多，不再是地产行业拍地、售楼这种简单粗暴的打法，需要有一个长期的规划与运营，所以有一定的门槛。很多地产企业还承担着乡村振兴、大健康、银发经济等发展重任，所以在拿地的时候，可以获得很多优惠政策。

比如2018年6月30日，浙江省人民政府办公厅发布了《关于做好低丘缓坡开发利用推进生态“坡地村镇”建设的若干意见》。在该意见中明确指出“实行点面结合、差别供地”，即开发建设项目实行项目区供地，项目区为单个地块的，按建设地块单个供地；项目区位多个地块的，按建设地块组合供地。

2018年10月吉林省旅发委发布“冰雪令”，包含土地政策、扶持政策、奖励政策、惠民政策等7项务实举措，其中在土地政策中尤其提到，凡投资乡村旅游项目，符合各类规划的，可实现“点状供地”；凡投资文化旅游项目，可采取先租后让的方式取得土地使用权；不属于永久性建筑的项目，只要与原土地使用人协商一致后，可直接建设项目，不需办理建设用地手续。

这些政策都极大促进了“点状供地”落地执行，我们拿广西红水河康养小镇为例，此片地块位于广西省河池市东兰县红水河两岸，土地面积约9524亩，水域面积约2806亩。此片地块主要以林业用地、基本农田为主，在明确开发范围以及资源保护范围之后，对红水谷整个地块进行综合性规划。

最后项目定位为少数民族文化、风俗等为特色的文旅、康养项目，项目融入了中国传统的中医药、东兰墨米、还有图腾文化等因素。项目还策划了民族工艺、土司文化等地方特色的文旅项目，开创了食修、泉修、药修等为主题的七修文化。

通过盘活农村用地，统筹生态空间，挖掘生产力，激发内生等方式，帮助贫困地区人群自我脱贫。同时打造墨米文化，墨米稻田、墨米酒坊等，打造地域特色的产业文化。

一期通过七修度假公寓，果农产业链，旅游等实现现金流回正，之后通过打造泉养、田养、药养三个不同主题康养社区，满足居民以及度假游客的需求。

考虑到不同层次游客需求及假日经济的特殊需求，扩大住宿设施的弹性供给，利用村落民居改造提供适量特色民俗客栈及农家乐。这些面向普通大众的旅游住宿服务设施，为游客提供便利的同时创造更多的就业机会，既突出当地文化特色，又满足了旅游住宿标准。

规划过程中，以客源市场为导向，以客源的现实和潜在需求为依据，档次结构合理搭配，适合不同消费层次游客的消费水平；住宿类型和功能多样化，适合各类游客的不同旅游需求；区域布局合理，既相对均衡，又突出重点。

目前国内类似项目很多，比如杭州莫干山裸心堡、宁波九龙湖度假村、重庆归原小镇等，都采用点状供地的模式，通过租赁、划拨、或者托管的方式获得土地使用权。

这些土地很多从村民手中流转，在保持原貌的基础上，稍加改动，既节约了土地成本，也减少了用地指标。因此“点状供地”也受到当地政府的欢迎，可是在执行的过程中，很多地产开发商在公寓、别墅等短期盈利项目售出之后，后续投入便逐渐减少。

因此现在很多地方政府，严格管控土地的开发节奏，在承诺的规划内容没有建设之前，《商品房销售（预售）许可证》等手续不予签发，从而保证规划内容的落地。

04

CCRC

CCRC的概念起源于美国，是指综合性退休社区，涵盖的有住宅、购物、老年大学、酒店、医院等多种业态。目前这类综合体主要面对的是中高收入人群，运营方式包括租赁、销售等。其中最为典型的就是北京太阳城、上海亲和源。

拿北京太阳城为例，获得规划用地3500亩，建筑面积仅为70万㎡，整个项目的容积率只有0.23，社区内主要为现代独栋别墅、水畔联体别墅、中式四合院、四层电梯公寓、电梯洋房等。

整个项目为住宅建设用地，因此所有的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等都是为社区进行配套的。社区内多层住宅和公共建筑均设有电梯和防滑坡道，便于老人出行，但电梯内部空间较小，对轮椅和担架出行仍有一定障碍。居室室内不起高差，高插座、低按键，采用防滑地面，方便老人使用。在联排和独立别墅中，采用了两代居的设计理念，首层设有南向双亲主卧，带独立卫生间，在楼梯、长走道处设置长明灯。

由于北京太阳城有很强的地产属性，通过出售房产的方式获取利润，因此在后期配套服务上，很难兑现先期的承诺。比如在售楼时所承诺的太阳城医院，由于运营成本太高，不得不于2016年开始歇业，因此先期承诺业主的为社区老人免费体检、上门抢救、健康咨询等服务，也形同虚设。

反观亲和源，采用会员卡的模式，在前期获得流动资金的同时，后期还能够获得可持续性收入。会员卡模式既筛选了客户群，同时通过年费的方式，实现社区中心的可持续性运营。

05

结束语

地产行业在近20年的繁荣发展之后，现在迎来了“拐点”，一方面城市当中存量土地越来越少，导致核心区域地价越来越高；另一方面，行业集中度越来越高，中小地产开发商生存空间越来越小。

相比较于住宅建设用地，工业用地、集体用地、以及社会福利性用地等成为地产的价格洼地，同时在国家相关利好政策引导下，大健康、银发经济、康养产业等受到各地方政府的支持，土地也更容易获批。但是在实际申报、获批的过程中，由于行业有太多的失败教训，比如北京太阳城的民生问题，导致现在地方政府非常谨慎。

康养地产涉及养老、地产、服务业等，是一种复合型产业开发模式，这种模式虽然与房地产开发密切相关，但是更注重服务体验，需要在地产开发过程中要充分考虑到后期的运营工作，这也是很多地产企业所忽视的问题。9月4日，欧英明德商学院将在北京将开展为期3天的高管班，我们详细讨论康养地产中的一些机遇与陷阱，还会详细讨论如何兼顾社会效益与经济效益，如何避免踩“红线”等，欢迎您的参与。