房地产基础知识

Duang！我就这么从汽车行业跨到了房地产行业，在此之前对房地产的认识源于我在2015年购房前的准备，担心让销售员给忽悠，所以做了些前置的功课。其实当时考虑的主要有三点：一是价格合理，二是户型方正，预算范围内尽量多一个房，三是房屋产权得70年。记得当时跑遍了金盘周边3公里范围的几乎所有楼盘，拉出了excel表逐一比对，分析优劣，才最终选定了现在的小区，所以说一个看似简单的决策背后是多次的实地考察和大量数据分析后的结果，确实很“房地产”！

作为新入房地产行业的菜鸟，通过这段时间的学习，对它有了个初级阶段的认识和了解，先分享几个概念：

1、 什么是房地产？它是“房产”和“地产”的总称，又称不动产，两者具有整体性和不可分割性。更具体些讲，是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2、 什么是容积率？它是指一个小区的地上“计容建筑面积”与“用地面积”的比率，用地面积是指规划建设用地面积，直白些讲便是在平面图上拿红线圈出一块区域。而计容建筑面积是指地上建筑面积，如电梯机房、门厅、屋顶水箱间、建筑主体面积等，形象些讲即在平面图上画出的红线区域范围内，地上建筑面积之和，是立体的概念。

那容积率的高低于开发商和住户而言有什么影响呢？于居民而言容积率越低，居民的舒适度越高；而对开发商而言，容积率越低，开发商可用于回收资金的面积就越少，所以开发商在开发地块时会考虑在自身利益与客户诉求方面做一个平衡，如果容积率越高就意味着路窄、绿地少，人口密度大，对于房产销售也是不利的。

继续，容积率在多少合适呢？容积率<1.0的，为非普通住宅，像独栋别墅、联排别墅的容积率就在0.2~0.7之间，即有钱人住的地儿，而多层（6层及以下）住宅的容积率不应超过1.5，高层住宅的容积率不应超过4。

所以，当你下次购房的时候不妨问问销售员“你们小区的容积率是多少？”，销售心理估计在嘀咕遇见了个懂行的，得慎重忽悠。

3、 关于面积。通常销售在与客户讲的面积是销售面积，它是套内建筑面积与公摊的公用建筑面积之和，而套内建筑面积又称实用面积，包含了套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。常常我们会听懂行的问销售员公摊系数多大？所谓公摊系数是指公用建筑面积/各套套内建筑面积之和，所以住户当然希望公摊系数越低越好啦。

4、 得房率。它等于套内建筑面积/（套内建筑面积+分摊的公用建筑面积），从字面意思即可理解，得房率越高住户当然也就越开心。

说完以上四个房地产的基本概念，那整体单就户型而言，什么样的房子可以算得上好的房子呢？可以从以下几个方面来考察：

1、 户型方正。这个很好理解，如果是异性的房子则空间的利用率较低，家具的摆放不利，这儿一个斜角，那儿一个突边，在后期的家具布局摆放会很烧脑，所以同等价位下首选户型方正的房屋。

2、 通风采光。关于通风自然是南北通透的好，这样房屋的空气流动好，居住起来也不沉闷；影响采光的重要因数是进深，进深过长则严重影响采光，所以面对户型窄长的房子应首先观察采光是否OK。

3、 动线合理。它主要包含了三条流线，一是家务流线，冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。餐厅离厨房要近，厨房至餐厅的人行路线最好为独立使用，不要交叉其他功能区的路线；二是家人流线，其主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空 间；三是访客流线，主要指由入口进入客厅区域的行动路线。三条线路最好是没有互相交叉。

4、 动静分区。通俗理解即客厅、餐厅这类嘈杂时常有声音的区域与休息的卧室等区域应有明显的成块分区。

吃透了以上这些房地产的基础概念后，相信我们选到好房子的概率也会大大提升，在与销售人员交谈时心里也多少有些底，有杆秤，有个标准。如果是作为刚需购房，更应该谨慎，毕竟是要住几十年的家。