房地产被强制拍卖时，承租人的优先购买权如何行使和救济？

一、案情回顾

肖某是某公司拥有的901房的承租人，双方的租赁合同未约定期限。2012年3月12日，某公司因拖欠他人账款，被法院依法强制拍卖901房。何某参加竞买，并以94000元的报价成功买受了901房。同年4月22日，何某取得901房的房屋所有权证。随后，何某要求肖某迁出901房，肖某不肯。

北京德亮房屋买卖纠纷

​   何某诉请法院判令肖某立即迁出901房，并支出自2012年3月12日至迁出之日的租金。

肖某辩称：（1）根据《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”，自己有权继续有权租赁901房；（2）作为承租人，自己享有优先购买权，法院强制拍卖时未提前通知自己参加竞买，因此该拍卖无效，何某取得房屋所有权的行为效力不确定，因而无权要求自己迁出901房。

二、法院审理

法院审理认为：1、何某通过参加拍卖竞得901房，已经成为901房新的所有权人，但是何某于2012年4月22日取得房屋产权证书，因此从该日起才对901房享有合法权利，故其要求取得2012年3月12日起的房租没有法律依据，不予采纳，肖某应从2012年4月22日起向何某支付房租；2、肖某与某公司签订的租赁合同没有约定租赁期限，根据《合同法》第232条的规定，该房屋新的所有权人何某有权要求肖某搬迁，肖某以“买卖不破租赁”为抗辩理由证据不足，不予采纳。至于肖某对901房是否享有优先购买权的问题属于另一法律关系，肖某未对此提起反诉，本院不予处理。

三、点睛时刻

本案焦点表面看是房屋租赁合同对房屋买受人的效力问题，实际上涉及实务中经常出现的承租人对强制拍卖房屋是否享有优先购买权，及如何行使该权利的问题。

承租人的优先购买权包括以下要点：第一，承租人享有优先购买权的前提是承租人与出租人之间存在合法有效的租赁合同，并且承租人与第三人提供的是同等条件。所谓同等条件，一般认为，其应当包括标的物相同、价格相同。第二，承租人的优先购买权应该在合理期限内行使。该权利不是无期限的权利，（实践中通常以《民通意见》中规定的出租人履行通知义务的三个月期限作为承租人行使优先购买权的期限）否则将导致对承租人的保护过分扩张，侵犯出租人对自有物进行处分的权利。第三，为保护承租人的优先购买权，出租人应承担通知义务和在同等条件下与承租人签订房屋买卖合同的义务。

四、那么承租人的优先购买权在强制拍卖时能否实现？怎么实现？

实践中，法院认可强制拍卖时承租人享有优先购买权，并规定了行使方式。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条、第16条的规定，承租人作为优先购买权人，在租赁房屋被强制拍卖时行使优先购买权的方式为：首先，法院应于拍卖前5日内以书面或其他能够确认收悉的适当方式，通知承租人于拍卖日到场；其次，承租人有权选择是否以竞拍最高应价买受被拍卖的租赁房屋。具体程序是：在拍卖过程中出现最高应价时，承租人可以表示以该价格买受，如无更高应价，则拍归承租人。

综上，房屋承租人享有优先购买权。作为一项法定权利，它存在于租赁房屋所有权转让的任何场合，包括强制买卖。

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