学习：猎德村旧改模式

开发商介入城市项目旧改一般有两种方式：第一种方式由政府通过招、拍、挂的形式引入开发商，第二种方式由区域政府、村委会通过契约形式引入开发商。这种模式的最大优势是地方政府或村集体无须筹措巨额资金，同时可以提高改造的效率与价值。尤其是品牌开发企业，拥有丰富的管理经验已经具有市场价值的品牌，为城市改造项目提供技术支持的同时，也给项目带来溢价的空间。广州猎德村就是一个很好的案列。

猎德村基本情况

猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。全村常住人口7865人，3467户，外来人口8000人。按2006年底计，用地面积336304平方米，总建筑面积为68.6万平方米，都为高密度住宅小区。另外还有发展经济用地约23万平方米。

2007年9月29日，猎德村以46亿元拍卖出桥西地块，此次拍卖是以生地熟让的形式，由市政府指定市土地开发中心组织代征代拍，交地时间为2010年6月，最终由联合买家富力地产和合景泰富以46亿元拍得，随后宣布引入新鸿基集团共同开发。

2007年10月，作为广州首个旧城改造项目猎德村开始拆迁。猎德村的改造规划，桥东为复建安置区，桥西地块用以拍卖融资，桥西南建设村酒店和村集体物业。整个改造建设工程3年，至2009年底基本完成。全体村民2010年春节前搬入新居。

猎德村改造主要进程

改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米。村中建3条规划路，共有37栋高层住宅建筑，还有会所、祠堂、池塘等配套，了告别以往小楼牵手、道路狭窄的弊病，道路与珠江新城CBD规划融为一体。

1、拆迁方案：猎德村的补偿原则是“拆一补一”，以四层为上限，实施阶梯式安置。框架结构房给予每平方米1000元的材料补偿。如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米3500元的单价购买。临迁安置补助标准根据2004年出台的《广州市城市房屋拆迁管理办法》实施，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米20元计付临时安置补助费。

2、地块规划：根据地理环境条件，以猎德大桥和新光快速路为界，猎德村域被分为桥东、桥西和桥西南三部分，西部地块转化为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍保留为集体土地，作为复建安置小区；南部地块也是集体土地，建设五星级酒店等集体物业，作为集体经济支柱。

根据三家合作公司的规划，3家公司股权平均各占三分之一，分两期发展，预计发展年期4－5年。富力地产负责甲级写字楼和五星级酒店、酒店式公寓部分，合景泰富地产负责公寓部分，新鸿基地产则专注商业部分。

猎德村改造后情况

建成的新猎德村（安置区）减少了居住用地，增加商业、绿地、公益性设施用地；总建设用地13.1万平方米，由37栋高层住宅、一所九年义务教育学校和一所幼儿园组成，绿地率由改造前的5%提高到30%，增加绿化面积1万多平方米；建筑密度由原来的60%降低到28%，学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施严格按相关法规要求的标准配置。

同时，猎德村的经济效益明显提高，村民房屋出租收益从改造前的每月每户800元提高到4000元；村民自有房屋价值从改造前的4000元/平方米提高到30000元/平方米；村集体年收入从改造前1亿元提高到5亿元；村民每年人均分红从改造前的5000元提高到30000元。通过村民集中居住，猎德还节约土地247亩，节地率达52%。

可以说，猎德村改造是以村集体为改造主体，在政府监督下与开发商达成合作，通过土地产权置换方式来解决改造成本问题。在整个改造过程中，政府不作为投资主体，只负责宏观层面的监督与协调。猎德村的改造方案有村民自行协调，然后与开发商达成协议，后报政府审批。这种合作模式当时在全国来说是少见，也突破了广州市一直禁止开发商介入旧城改造的规定。村集体通过拍卖土地置换开发商安置房的建设，各得所需。

虽然猎德的改造成为成功案例，但实际上猎德村的改造过程并没有想象中的那么简单。从2007年起，广州市政府和猎德村村委会经过多次与当地村民进行交流、协商才达成了基本的改造方案。方案确定了补偿标准与原址重建计划，根据规定，村民以村集体经济组织成员的身份在大会上表决，在政府的全称监督下，应到会人员三分之一二以上同意才能生效。在赔偿方案中，村民对回迁房所增加面积的购买单价为5000元每平方米存在争议。部分村民通过联名抗议给村委会施压，并建立了社交群进行串联抗议。在村民的努力下，回迁房的价格下调到3500元每平米。一个月内3000多户村民陆续搬离猎德村，住进了临时安置房，但还是有6%的村民表示不接受补偿方案，作为改造主体的村集体并没有采取强拆办法，而是通过法律手段进行诉讼。最后经过多轮协商、沟通，村集体实行了100%拆迁的任务。

如果把开发商与村集体联合主导的城中村改造看作是一个利益合作组织，那么作为改造主体的村集体实际上是村委会的公司化组织，村委会既代表着村民的利益，也扮演着政府社会治理的延伸组织，身兼双重身份的村委会在政府的指示下与村民、开发商之间开展谈判。如果处理不善，就会影响村委会与村民之间的关系。但是猎德村模式相比于单一的开发商主导的城中村改造又略胜一筹，因为纯粹由开发商主导的城中村改造是带有行政命令色彩的，开发商是政府的直接代言，在这个过程中开发商的逐利本能会对村民的利益产生损害。

资料来源：

1.郑荣华《城市的兴衰》P130;

2.百度文库《猎德村改造情况》

3.http://www.gzcsgxxh.org.cn/page113.html?article_id=317 天河区猎德村全面改造项目