2018-2020年中国房价走势
最近一段时间，关于楼市负面信息不断，降价出售，地价腰斩，房产税出台，仿佛楼市一叶知秋，大部分民众的心态也随之发生变化，唱衰的人越来越多，炒房抛售的情绪也越来越浓。但是房市牛气了那么多年，越来越成为中国老百姓手上最保值，增值的资产，怎么就突然说不行就不行了呢？
之前的文章我们提到长江商学院的校训，“取势，明道，优术”。那么我们就先来分析一下势。如何分析势，我们就需要从外部的国际和国内大环境的发展趋势来判定，房价未来的涨跌。判断房价的涨跌，我们不能看现在的形势，我们必须要能根据现在形势来判定未来几年的走势。随着中国的经济越来越融入整个世界经济的大环境，人民币国际化的需求加大，美元的涨跌和变化周期对于中国经济政策的制定也影响越来越大，美元的上一个贬值周期从08到14年底，大概六年左右，因为金融危机的影响，较之以往的美元周期要长，而美元一般的升值周期和贬值周期会大致相等，那么我们推断出美元的升值周期结束大致会在20-21年左右，而特朗普为了下个任期内经济数据持续向好，估计大概率，美元的升值周期会最快再20年左右结束。那么相对应的，以目前中国的国力，人民币在此之前，承压的压力会比较大，换句话说，贬值的压力加剧，再叠加上特朗普加关税的黑天鹅效应，为了保住适度的出口数据和外汇储备的三万亿红线，人民币又必须要贬，从六月开始，人民币贬值了6%左右，基本也对冲了2000亿商品10%的加税。当然人民币国际化的道路就必须要适当地缓一缓了，但是当美元几年后反转之际，就是人民币加息和升值之时。在这个大的形势之下，我们就能很轻易地判断出房价的走势。人民币贬值压力越大，民众买房避险的需求和动力就越强，而加税和油价的双重上涨，就会造成新一轮的通胀，所以短期来看，普通民总不论政策如何变化，只要有购房的资格和可能，在目前中国没有其他保值增值可选项商品之前，购房几乎成为他们抵御通胀和资产保值的唯一途径。任志强在年初厦大的演说，也肯定了这一点，只要人民币处于贬值周期，民众就有购房抵御通胀的强烈需求，在这一点上，任志强不愧是业界良心，经济学大师，每次预测房价，都几乎没有失算过！
那么未来几年的发展趋势我们分析过了，我们再来看看其中的道又是什么，道是什么，是底层经济规律，价格怎么样，终究是由供求关系决定的，随着中国经济发展，城市化率也再不断提升，而中国的城市化率只有58%，距离发达国家75%的平均线还有一段距离，同时城市之间的马太效应越来越明显，越来越多的精英向一线城市倾斜，而二线城市多是直辖市，各省省会和发达的地级市，虹吸效应也同样越来越明显，目前一线城市还有5-10%，二线城市也还有20%左右的上涨空间，从现在数据来看，达到发达国家城市化标准，我们至少需要500亿平米左右的城市住房，而目前现有城市住房面积总和只有230亿平米左右，另外一二线城市的人口基本也都处于一个净流入的状态，所以未来这些人口都是城市边缘拓展开发的直接购房人，有了人口的流入保障，再叠加上3-5年周期的改善换房需求，家庭的分子化，独居个体人口的增多，至少能保证需求端的总量再不断增加。而在土地供应端，目前我们学习的又是香港模式，把住宅用地压缩在极小的城市面积范围之内，这也就从本质上降低了供应的土地面积，在加上各地政府掌控了供求规律，纷纷惜售来让土地增值，所以综上来看，只要城市化的进程还在继续，我们的土地规划政策不变，从未来几年的走势来看，整个房价的上涨几乎是不可逆的。所以不管外部行政政策如何变化，民众情绪如何收到媒体影响，最终决定市场价格的仍然是供求规律，这才是亘古不变的道！
分析了所谓的势和道之后，其实那些上述的术就显得不是那么重要了，微信的文章再怎么连篇累牍地赘述，“劈死房市的在路上”，政策再如何收紧调整，或许短期内能影响房市，但是从发展趋势来看，只要势不变，道亦不变，内在规律是永远不会发生变化的，新房的数据受到政策的压制，数值不会发生变化，但是二手房市场的价格变化才是真是反映房价规律的市场。
