李律谈物业服务纠纷

李律谈物业服务纠纷

近来有几位朋友被物业服务公司起诉，要求缴纳物业费，业主以房屋及服务质量，如裂缝、漏雨、规划更改、失窃、车辆受损、乱收费、卫生脏乱差、公用设施设备故障频发等理由往往拒绝缴纳，遂成为被告，而法院往往以业主无法举证服务质量违约，或释明需就房屋质量另行起诉等为由支持物业单位诉求。

究其根源，在于我国物业管理方面的法律法规不完善，虽然有了《物业管理条例》，但是该条例并未对业主委员会的成立制定完整的程序，在政府主导成立业委会的权限与责任方面，未制定主管部门不及时组织成立业主大会、业主委员会的懒政后果，使得现在各个小区已经具备成立条件，却一直处于前期物业服务企业管理的状态，致使业主被动接受前期物业服务合同的约束，无法提出对收费、服务质量的质疑。

以山东省为例，虽然规定建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，但是却未规定不报告的违法后果，使得该条文形同虚设。即使在文末规定主管部门未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的，依法给予处分，也由于条文规定了物业企业需要报告入住情况，导致主管人员可以以物业未报告，无法得知入住情况而予以推责。

最让物业服务企业获得暴利的，已经不是什么物业费，而是各种名目的停车费，公共设施公告费，这是保姆利用主人财产横征暴敛、发财致富的渠道，也让有意成立业委会，变更物业服务公司的业主遭受越来越多的阻挠或者人身风险。

拿与车有关的费用来说，山东省物业条例制定的总体原则是由业主大会来决定一切物业事宜，并规定占用业主共用场地停放汽车的，车位场地使用费归全体业主共有，且该条例只规定了车库租赁费与车位场地使用费，并规定业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

但业主在购买房屋时对于前期物业服务合同是没有平等协商的权利的，只能接受霸王条款。在入住后，由于业主大会具备条件却迟迟无法成立，仍然处于被动接受服务状态。

山东省在物业服务收费方面只规定了车库租赁费与车位场地使用费，到了某市，《某市物价局物业服务收费管理办法》却好像没有正确理解什么叫车库租赁费什么叫车位场地使用费，在“停车服务收费管理方面”新增“停车服务费”这一项目，进行定义，并直接划归物业服务企业所有，该停车服务费项目为物业服务企业增收确定了政策依据，使得很多物业服务企业以此明目张胆收取费用。要知道，在小区规划不甚明了的情况下，业主会想当然认为除车库以外的地上场地均属于业主共有，假使有规划车位属于开发商，除非开发商售卖房屋时有对车位所有权的明确提示，物业服务企业需取得车位所有权方可出租或者收取什么服务费。而大多数小区的地上车位实际上属于业主，物业企业再收取“服务费”便显得滑稽和霸道。

特别是业主大会多年都不成立，车辆费用收支又不公开，如何保障业主对于车辆费用的所有权，实在是一个黑洞。其间，物业主管部门懒政，不及时筹备成立业主大会的行为，使物业管理立法的假设前提——由业主自我管理聘用服务企业，成为空中楼阁。并制造了大量矛盾，法院在审理该等案件时，浪费了审判资源，却不及时向立法部门提出物业纠纷多发的原因，不能不说，物业矛盾将成为我们国家基层治理的顽疾。

顺便说一下，对于目前物业索要物业费的官司，并非如有些人所讲会败诉，若选择好反诉点、抗辩点、谈判点，或者以行政手段应对民事纠纷，物业还是会低下头与你协商的，物业还有可能败诉，各位一定要聘请律师积极应对。