我10年前买的房子，换成LPR房贷会降吗？

估计大家都知道了，12月28日上午，央行在官网发布公告，要求各大银行将存量浮动利率贷款利率的定价基准转换为LPR。

2020年3月1日起，所有存量房贷利率要“重新定价”。

这次新政的发布，涉及近30万亿的房贷利率，可以说，2019年8月之前贷款买房的所有人，都会受到这个政策的影响。

全国人民备受关注，但是公告看起来很复杂，大家对于新政还是有点懵。

下面我尽量以通俗易懂的文字解答大家疑问的相关问题：

1、啥是“存量房贷”？

就是没有按照LPR（贷款市场报价利率）来定价的房贷。简单的来说，如果你的利率还是按照老的“基准利率+上浮多少”来的，那么你就算是存量房贷。

2、该怎么转换？

房贷利率过去的算法是“基准利率x浮动比例”，重新定价后变成了“LPR+加点（可为负值）”。①所谓“加点”，就是在LPR利率“上上浮”的点数。②加点数值=你的实际执行利率-2019年12月相应期限LPR（4.8%），且这个数值在你的贷款合同剩余期限内是不变的。

不懂？好，我们用一道题来举例：

比如你买房时执行的贷款利率为“基准利率上浮10%”，也就是说到今年12月，你的实际利率为：4.9%（基准利率） * (1+10%) = 5.39%

而今年12月发布的LPR是4.8%。

所以LPR的加点数值为：5.39% - 4.8%（最新LPR利率） = 0.59%，即加点为59。

相应的，如果你目前的房贷还执行的是7折利率，那么你的实际利率水平就是：

4.9% * (1-30%) = 3.43%

而你在以后的LPR加点数值为：3.43% - 4.8% = -1.37%，即加点为-137。

也就是说，以后不管LPR上升还是下降，你的房贷利率都将是“LPR+加点”。注意：这个加点值，是永久固定的。

3、想知道我是赚了还是赔了？

如果将来某一天，LPR下跌到了3%，那么在房价低谷购入，执行负137加点的那位幸运儿，实际执行利率仅为1.63%。

而同一天，在楼市火热时买入，执行正59基点加成的那位，实际执行利率是3.59%。

双方的利息支出，差不多相差一倍。

当然，如果LPR从4.8%涨到了8%，那执行正59加点的那位就赚了，因为少涨了点利率，执行负137基点的那位就亏了，因为银行给的折扣变少了。

所以，大家的机会还是均等的。

4、一年一调还是固定利率，我该怎么选比较好？

LPR是每月20号公布，加点数值是固定的，重新定价周期是你需要跟银行协商的。

虽然未来你的贷款利率是随着LPR的变化而变化的，但你可以选择是一年一调，两年一调，三年一调，五年一调…只要不是半年或每月变化都可以。

还有一个选择是固定利率，整个贷款周期内都不作调整，就是保持房贷一直利率不变。

值得注意的是，调整的周期一旦和银行协商确定，将不可更改，也就是每个人都只有一次转换机会。

但固定利率这种方式我并不建议你选。因为利率长期走低是世界性趋势，中国的利率，大概率是长期走低的。所以，最好选择1年重新定价一次，这样更有利于自己的钱袋子。

5、如果我一直没去银行转换LPR，会怎样？

那银行直接默认你选择执行原合同，也就是固定利率，你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻，直到合同终结。

6、我是2019年10月底才拿到房贷，还有机会吗？

以后全国统一采用LPR模式，所以你是有机会的。若你签约时间是19年8月之前，银行必须通知你，若签约时间在8月之后，90%概率你已经是LPR模式，如果不是，银行也会通知你，和签约时间有关，和放贷时间无关。

7、如果是10年前买的房子，利息已经还的差不多了，有没有必要去签呢？

你错了，不管你用的哪种办法，每年还的利息都是一样多的，都是剩余本金乘以利率，之所以前期利息多本金少，那是因为你采用的是等额本息法，把本金的还款给压后了。

另外，给你改的机会就改呗。虽然你的钱可能不多，但也不费啥事，这样的机会，只有一次，过期作废。

8、改成LPR之后，月供还是和原来一样多吗？

会比原来低一点点，因为目前的LPR是4.8，过个两三年，LPR下行之后，低的会更多。

9、用公积金贷款的能签吗?

暂时没说能签，政策还没出，但我觉得后面一定会出，等将来商贷降息了，没道理公积金贷款不降息，双方肯定是等比例降低的。

10、18大商业银行之外的银行能不能改？

所有银行都要改，邮储银行只是不在那18个商业银行范围内而已，没有LPR定价权，但不妨碍他的使用权。

...

最后总结一下。作为一个还房贷的普通人，你可以做的是：

首先，不要想着和银行就加点的多少来进行谈判了，银行联系你的时候，只需要选择固定利率或者浮动利率就好。

其次，该选择固定还是浮动利率呢？当下处于降息周期，LPR在最近3-5年内大概率是下行的，所以，肯定是优选浮动利率。

再次，利率调整周期怎么选？随LPR调整的周期越小越好，最好选择一年调整一次。这样，最快在2021年初，你每月还的贷款，就会肉眼可见地减少了。

最后，LPR的降低对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。对于购房者来说，尤其是刚需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑早日购买。