如何选择房贷利率（LPR加点形成的浮动利率还是固定利率）

事因四大行正式公告:这些房贷可以重签合同! ，房贷利率给购房者两个选择：LPR加点形成的浮动利率，或固定利率。这时只要你有房贷应该都会想，我该怎么选择，感觉不管选那个都有风险，真是得了选择困难症。我自己也一样，同样不知道怎么选，尽量找到能够说服自己的选择。

当然如果你觉得文章太长，不想看，还是直接讲结论，我的结论是，一定要选择LPR加点形成的浮动利率，而不是固定利率。

一、什么是LRP

• 从中国人民银行的官网查询如下LRP的官方解释

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。　　
LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

LPR品种历史走势图

从官网可以查到2019年的五年期的LPR为4.8，一年期的LPR为4.1，2020年最新的五年期LPR为4.75，一年期LPR为4.05。

二、利率的计算

• 合同约定的利率定价方式有两种选择：LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率。

1.LPR加点形成的浮动利率计算

• 房贷利率=LPR+基点=LPR（变动）+基点（固定值），LPR可直接查到，目前等于4.75，LPR每月会公布，是个变量。
• 加点数值=原合同当前的执行利率水平-4.8（2019年12月的LPR）
  加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR；加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。
• 如果你的首套房利率为4.41，二套房的利率为5.2，那你的加点数值计算如下：首套房的加点数值=4.41-4.8=-0.39；二套房加点数值=5.2-4.8=0.4。那以后你的首套房的房贷利率=LPR-0.39，二套房房贷利率=LPR+0.4。假设你选了LPR加点形成的浮动利率签了合同，那你的首套房的房贷利率=4.8-0.39=4.41，二套房房贷利率=4.8+0.4=5.2，其实2020年的房贷利率是不变的。
• 假设2020年12月份的LPR从4.8降到4.5，那2021年你的首套房的房贷利率=4.5-0.39=4.11（如果选固定利率的话，房贷利率还是4.41），二套房房贷利率=4.5+0.4=4.9（如果选固定利率的话，房贷利率还是5.2）。
• 反之如果2020年12月的LPR从4.8升到5.0，那2021年你的首套房的房贷利率=5.0-0.39=4.61（如果选固定利率的话，房贷利率还是4.41），二套房房贷利率=5.0+0.4=5.4（如果选固定利率的话，房贷利率还是5.2）。

• 说白了，2020年不管选LPR加点形成的浮动利率还是固定利率，这一年的利率都和以往的一样。如果选浮动利率，2021年后，LPR相对于2020年的LPR上涨多少，利率就上涨多少，LPR下降多少，利率也就下降多少。如果选固定利率，从今天开始到还完房贷的那一天，利率都保持不变。

  
  LPR利率历史数据

2.固定利率

• 转换为固定利率转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。
• 如上述例子，假设你的首套房利率为4.41，二套房的利率为5.2，选择固定利率，以后你的首套房利率还是4.41，二套房的利率还是5.2，到还完为止，不管未来LPR是上涨还是下跌都你的房贷利率都不变。
• 也就是有一天LPR降至为0，选择浮动利率的用户差不多不收利息了，而你的利息还是维持不变。或者也有一天LPR上升至10个点或者更高，你的利息也还是原样不变。

三、如何选择

• 是选择浮动利率还是固定利率，主要是看LPR在未来很长的时间是张还是跌。你认为是涨，那选择浮动利率就不划算，利息不降反而增加了。如果未来LPR是下降的，那选择固定利率就不划算，选择浮动利率相对与固定利率可以减少支付利息。
• 值得注意的是，文件规定可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对月对日，也就是说率水平并不会每月发生变化，率调整周期最短为1年，利率调整日是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。
• 那到底未来的利率会如何呢，我们还是看看官方的回答吧(答案在这里)：周小川：中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代，其实他的言外之意是未来中国的利率大趋势是要下降的，我们应该做的是把时间拉长，而不是快速降到一个比较低的水平。其实中国的利率在世界各国的利率算中等水平，有下跌的空间。
  G20相关国家的贷款利率

• 最后唠叨一句，要选就选择LPR加点形成的浮动利率，当然你也有选固定利率的权利！！！
  参考资料及延伸阅读：
  中国建设银行关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告
  房贷“换锚”3月1日启动 银行提醒：不要去网点 手机即可办理
  刚刚！工行、中行、建行发通告：这些房贷要重签合同！（附方法）
  LPR一来，所有人房贷都要变！该选择固定利率还是浮动利率？
  房贷利率“LPR＋加点”与“4.9％＋浮动点数”有何区别？