非集体经济组织成员购买的房屋被拆迁后的利益归属

非集体经济组织成员购买的房屋被拆迁后的利益归属问题。

简要案情：任某甲在农村有一处房产登记在其父任某乙名下，后任某乙与杨某签订房屋买卖协议，将案涉房屋出售给杨某，并将上述房屋的产权证和集体土地使用者（使用权人为任某乙）交由杨某保管，房屋一直有杨某使用至拆迁止。

后杨某与拆迁安置单位签订了奖励领取通知，房屋被拆除。后任某甲提起诉讼，要求确认案涉房屋归其所有。

在这个案件中，我们暂且不管对已拆除的房屋诉请确权的问题（该问题详见另一文：对已拆除的房屋进行确权是否应予支持），仅谈一下房屋拆迁利益的归属问题。

从所有权登记情况看，任某乙是房屋的所有权人，杨某基于对所有权登记的信赖而与其签订房屋买卖合同，如无其他情形，按物权公示公信原则，双方签订的合同应为有效合同，且杨某使用房屋多年，任某主张房屋所有权不应予以支持，即便其变更诉请，对拆迁利益主张权利也不应予以支持。

但是，本案并非城镇二手房屋的买卖，本案的特殊之处在于，所涉房屋座落落在农村集体土地上，按照土地管理法的规定，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织成员，国家法律和相关政策均限制非集体经济组织成员购买座落于宅基地上的房屋。因此，在实务中，该买卖合同一般认为属于无效合同（虽然该认定一直存在较大争议），故杨某不能取得房屋所有权。

然而，在任某甲主张房屋所有权的时候，房屋已经被拆迁，那么，对于拆迁利益而言，谁可以享有呢？

对此，有两种观点：第一种观点认为，因房屋拆迁后，农村集体土地使用者专属问题已经不复存在，影响合同效力的因素已经消灭，此时，对于地上房屋买卖部分，可以按照有效处理，房屋的拆迁利益归杨某，但是土地置换的利益仍归集体，由集体对经济组织成员进行分配。

另一种观点认为，杨某与任某乙签订的房屋买卖合同是无效合同，无效合同不可能转为有效合同，所以，此时的拆迁利益也不能归杨某所有，而应归属房屋实际的所有权人。但是杨某可以基于合同无效的后果主张其权利。

针对上述两种观点，我个人倾向于第一种观点的结果，虽然这种观点的论述并不一定正确，也不一定占据主流。但是，我倾向于该观点的理由如下：

第一，杨某作为购买人，其是善意的，而任某甲提起诉讼不排除案涉房屋被拆迁可能带来较大利益所致，基于诚信原则，我认同第一种观点的结果。当然，在有规则的情况下，法律原则并不适用。

第二，杨某并未要求办理相关过户手续，如果杨某买房就是自用，就是为了占有和使用，不是为了收益和处分，为何不保护其利益呢？

第三，土地管理法仅仅是对宅基地做了规定，虽然房随地走，但我国确实没有对小产权房的法律规定，这种情况下，房地分离不是不可考虑，而实践中，这种情况也不算少见。

第四，在确认非集体经济组织成员购买农村房屋被确认无效的情况下，一般是保护农村居民的利益，宁可允许其不诚信，也要维护其基本的生存权利。但是本案中任某甲，并不在该房屋居住，也不在农村生活，房屋的处置对其生活没有任何不利影响。

第五，随着社会的发展，禁止农村房产自由流转将成为历史。

因此，基于上述理由，在房屋已经被拆迁的情况下，允许购房人获得拆迁利益是公平的，是符合法律基本精神的。

最后一句：本文仅代表本人观点，与供职机构无关。