提前还贷潮来了，你要跟吗?

根据《中国证券报》最近的报道，现在各大银行提前还贷的名额都需要提前预约，难度比春运抢高铁票还要大。

据说，现在你想在北京提前还贷，必须要提前30~45天预约。

为什么一夜之间都要选择提前还贷?怎么还贷才是最佳的方式?看完这篇文章，希望你能更优雅地提前还贷。

你可能会有疑问，之前利率6%，很多人都说要尽量多贷款。

怎么现在利率低了，反而还贷的人还变多了?

凯恩斯在他的代表作《就业、利息和货币通论》中说，利率的本质是使用货币的代价。

你可以回忆一下，那个“能贷多少就贷多少”的时代，是不是房产升值速度远大于房贷利率?

如果代价小于收获，理性的人就会选择尽量多的贷款，尽量少的现金。

但现在，房产升值的速度慢了下来，甚至开始比房贷利率还低。很多人自然不愿意再承担高昂的成本了。

当下提前还贷的人群，大致可以分为两类。

一类属于个人因素。我打个比方，你突然得到了一笔收入，或者你刚刚拿到了公司发的年终奖。

总之，你手上有了一笔多余的现金。这个时候，你就可以选择提前偿还全部或者部分房贷，来减轻自己的月供压力。

不过，大部分人主要还是因为利率因素。

比如，今年1月实施的”首贷利率动态调整机制“。这个机制的名字很长，不过，概括起来就4个字——“依价调率”。

具体来说，如果一个城市的房价持续下跌，那么这个城市的首套房贷利率就可以继续下调。

受到动态机制的影响，全国有30多座城市的首套房利率直接进入了”3“时代。

目前纪录的保持者是珠海，首套房贷利率已经降低到了3.7%。

以郑州为例，2021年的房贷利率为5.2%，而目前首套房利率只有3.8%，相差了快1.4%。

在这种情况下，你完全可以先还房贷，再以首套房名义进行贷款，这样就可以直接省下一大笔利息。

当然了，在郑州能这样操作，是因为郑州目前对首套房执行”认贷不认房“的政策。

也就是说，只要你还清了贷款。那么，你就还有首套房的资格。

所以，在做换贷操作前，你一定要先确定一下，当地的首套房认定标准是什么。

既然，提前还贷已经成了热潮，那么你还能不能赶上这个热潮呢?你的房贷适不适合提前还?要怎样操作才是最佳方案呢?

不要着急，接下来我们就来解决这些疑问。

你的房贷适不适合提前还，取决于你的还款方式。

如果你的贷款属于等额本息，并且借款时间已经过了一半，那么提前还贷的意义其实就没那么大了。

如果你选择的是等额本金，超过1/3的时间也一样不太推荐。

为什么等额本息和等额本金在最佳的还款时间上有差异呢?这是因为本金和利息的偿还顺序不一样。

等额本金相对比较好理解。银行将所有本金分成若干份，并以剩余的本金收取每一期的利息。

你可以简单理解成，本金和利息一起还。

所以，等额本金一开始的负担会比较重，之后随着本金减少，每个月的月供也随之减少了。

而等额本息就不一样了。银行把本金和利息整体打包，并且平均分成若干份，这样就能保证你的月供是固定的。

理论上讲，等额本息的本金和利息也可以平均分配。但银行为了规避风险，会让贷款人优先还利息，再还本金。

换言之，目前我们所接受的等额本息其实只是其中一类，“利息偿还优先的等额本息”。

因为先偿还利息，再偿还本金，所以适合提前还贷的时间也就被大幅提前了。

当然了，也不用担心需要全部还款，你也可以选择部分还款。不过，部分还款就会涉及到“月供减少”和“期数减少”这两个选择。

怎么选择呢?我为你总结了一下。

月供压力小的，选择“期数减少”;月供压力大的，选择“月供减少”。

我来解释一下这两者的差异。

对于月供压力不大的贷款者而言，总利息减少才算得上你的“最佳方案“。

但如果现在的房贷已经让你倍感压力，那么减轻每个月的压力才是你的当务之急。

在“提前还贷”这件事上，每个人都应该有自己的打算，想好你自己的计划，而不是情绪使然或者盲目跟风。