中美房地产有啥不一样？——笔记：美国地产知识

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前段时间听了一堂美国房地产知识讲座，对美国房地产做了概述，内容比较浅显，但对于我这种第一次接触到美国房地产知识的人来讲，还是感到十分新奇的，所以我将听到的内容，做一个整理，希望感兴趣的朋友也能有初步的认知。如果其中有任何知识不准确，还请朋友们指出。

介绍从两大部分展开：美国的土地制度与交易流程。

土地制度包含四个维度：土地产权、土地规划、房屋类型、税收。

交易流程也包含四个维度：第三方服务机构、房源信息、交易佣金以及首付比例。

一、土地制度

1.1土地产权

美国的土地主要是私有的，整个国家的产权呈6-3-1结构，即掌握在个人或企业手中的土地占据60%，联邦政府拥有30%的土地，如国家公园这种公共设施，最后的10%掌握在州政府手里。

1.2土地规划

美国将土地划分为不同的性质与用途，叫做ZONE，比如有些地块用来做商业开发，有的地块用来做工业制造等等。中国也效仿了美国的规划制度，将土地按照不同的用途出让与开发，另外中国在此基础上还加上了耕地保护红线。

1.3房屋类型

美国的房屋分为四种类型：single house、town house、condo和apartment。

Single house是指独栋房屋，一般在郊区，有地下室有车库，房屋面积非常大；

(敞亮的single house)

Town house与single house类似，可以叫做联排别墅，只是位置在城市中，拥有更便利的交通，如果在大都市有一个town house，应该算作成功的标志了；

(只能仰望的town house)

Condo是共享土地的私有产权公寓，由个人持有，和我们平常所说的楼房是一样的，拥有便利的交通，配备健身房、泳池等公共设施，当然这些都是要缴纳管理费的。在condo中居住，也会有一定的限制，如是否可以养宠物、是否可以出租，都要遵守业委会所制定的规定。

Apartment是出租屋，从形态上看和condo类似，只不过apartment是由公寓管理公司持有，只租不售。

1.4税收

与中国在交易环节收税不同，美国的房子是在持有环节收税，税率根据各州的政策有所不同，基本在1-3%。

二、交易流程

2.1第三方服务机构

在美国购买房屋，不仅要与房屋中介打交道，还会涉及种类繁多的服务机构，如保险服务机构，用来防止交易过后可能出现的债务纠纷、意外财产损失等，还有验房机构、产权过户机构等等。

2.2房源信息

美国的房源信息登记清晰且完善，如美国房产经纪人协会的MLS系统就非常全面，会员可在网站上查询房屋以及房屋的配套情况，如学校、交通等信息。在国内，我们好像都是通过中介自己的网站进行查询，而且信息并不是百分百有效，比如有的房子已经完成出售了，却还挂在某中介的网站上。

2.3佣金

美国的佣金一般是买方和卖方各3%，但最终都是由卖方出。佣金不是一成不变的，可以和中介商量折扣。最终不论中介费是多少，都要写进交易合同，总之一切公开透明。

2.4首付比例

美国的首付比例范围很宽，最低可以到3%。按照规定，如果首付比例在20%以下，就需要购房者购买贷款保险，一旦房屋所有者无法负担房贷，那么就会由保险公司出面解决，不得不佩服美国强大的金融体系。

结语

通过学习与对比，发现美国房地产在金融支持、信息公开以及交易服务等环节具有很大优势，这也是我们国内要学习的地方。正是由于这些差距，也可以预见未来中国房地产在存量市场、金融市场以及服务市场上的巨大潜力，因为我始终认为，发达国家领先我们的地方，就是我们努力的方向与增长的趋势。