聊聊商业的本质

      我毕业之后，有幸加入到商业地产行业工作，从商户招商开始切入。招商运营是商业公司的核心，但是作为商业地产行业来说，开发销售才是核心。我眼见着城市中大比例的商业项目因为商铺开发质量、产权销售带来的纷争，还有大批量商家因为投资失败而铩羽而归的悲壮。

      商业招商从我们专业角度看是需要细分的，主力店、零售、配套、餐饮、娱乐、儿童业态等等，根据项目自身的定位来进行动线规划和业态规划，最大可能性的满足每一个商铺都能有均等的人流量聚集。当然，在商场运营阶段管理方也会通过营销推广和促销活动等形式来吸引消费者。也会通过每年两次的商铺业态和品牌调整来补充新鲜血液。听起来很市场化，但是背后意味着有部分商家因为亏损而无法生存，血淋淋的教训。

      商业模式从最早的满足消费者刚需，以日用百货为主，到逐渐综合化、一体化，形成了如今主流市场上存在的购物中心综合体，从吃穿住行到娱乐休闲，应有尽有，基本上你一天的休闲需求都能提供，从物质需求晋升到精神层面的满足，让消费者在城市生活中能够达到放松消费的目的。

      但是随着城市化进程的推进，城市中的购物中心越来越多，以至于在你居住、办公的楼下都能找到，过剩产能的输出造成平台方的大肆扩张，这是一条无法回头的路。于是，竞争激烈程度加剧，同质化现象也很严重，你看到的商品化产品在哪个商场里都能找到，消费者也就开始分流，开始择近而去。去年疫情的出现，终于让早已饱和的市场出现断崖式死亡，城市里的购物中心两极分化极端化，好的只有寥寥几个，经营不善的都在生死边缘挣扎。这也同样苦了投资商家，原来还有的选择，现在根本无法选择。金字塔顶端的商场因为铺位有限、人流量更加集中，供需关系一下子变得不平衡，管理方在不断提高租金水平的同时，也会提升进驻门槛，大批量的中间商户和小商户根本无法进驻，同时又没有其他选择，造成商家选择街边社区店或者无店可开的地步。进而，最终完成了线下商业的整体不景气。

      在这里，我还没有聊到线上电商对线下实体经济的冲击和影响，如果按比例讲的话，我认为线上市场占比占整体商业市场超过了一半。商家于是又纷纷转入线上作战，而线上商家因为流量转化率和成本也纷纷抢占线下，你来我往，相互渗透，最终形成了线上线下统一战线。

      天壤熙熙，皆为利来，皆为利往。