一线城市房产的“租售比”很低，所以不值得买？

“租售比”是常常被人们用来衡量楼市是否有泡沫的一个重要指标。好比说一套房子市场价值100万，它的年租金2万，那么它的年租售比就是2%。在北上广深这四大一线城市，房产的年租售比甚至低至1.5%，与国际上6%左右的平均水平相去甚远。

从这个指标来看，一线城市房产的泡沫真是大得吓人。同样100万，你拿来买房子一年只收获租金1.5万，而买理财产品甚至放在余额宝都有四五万的收益。从这个角度来讲，买房不如租房，是很明显了。所以，你可以听到很多很多专家说：别去买一线城市的房，你现在去只是给早先入场的投资客填坑接盘、站岗放哨。

但租售比是一个人为设定的量化指标，它不能完全反映真实世界的情况。比如说，小李在2010年花50万买下了一套北京的房，出租1500元，年租售比是3.6%。经过七年时间的上涨，现在这套房市价200万，租金上涨为3000元，那它的年租售比就变成了1.8%，非常低。但是，如果按小李当初的购入成本来看，他的投资年收益率变成了7.2%，非常划算。

房屋的售价和租金定价逻辑是完全不同的，房价看的是预期，你购买一个房产，是打包式拥有其未来几十年（甚至永久）的收益，如果它在持续的上升期，那么市场必然会给它定一个比当下收益高得多的定价。而租金呢，是为房屋当下使用权支付的价格，它不包含预期，只看现在的使用价值。

打个比分，一个农民愿意花一千块钱买一头小牛犊，但肯定不愿意花几十元租赁这头小牛犊一个月，因为它不能干活；反之，这个农民愿意花一百元租赁一头老牛一阵子来耕地，但如果你要他买下来，他出的价钱很可能比买小牛犊要低，因为老牛比小牛的预期价值要低。

这个道理在股市上也完全使用。股市上有一个和租售比几乎一模一样的概念：市盈率，就是一个上市公司的市值除以这个公司的年盈余。比如说，一个公司市值100亿，一年赚了5个亿，那它的市盈率就是20。市盈率越高，说明这家公司越不赚钱。但是，在创业板市场上，有很多市盈率动辄过百的公司，甚至有的公司的市盈率是负数，这说明它不仅不赚钱，而是在赔钱。

单纯看市盈率的话，那些买创业板的股民简直就是脑子进水了。不仅在中国，美股、港股等市场上市盈率指数很糟糕的公司比比皆是，比如说亚马逊公司，它目前的市盈率是令人发指的186，还有京东，它的市盈率是-78。但它们是今年以来美股市场里上涨势头最猛的公司之一，亚马逊涨了35%，京东涨了51%。

为什么会出现这种情况？因为这些公司有巨大的预期价值，它很可能在未来赚到比现在多得多的钱。实际上，很多市盈率极高的公司并非不赚钱，比如腾讯去年赚了414亿元，但正因为股民们都知道它们太赚钱了，就疯狂地买入，大大推高股价和市盈率，腾讯目前市盈率是58.6。

有很多公司的市盈率很低，比如在香港上市的万科，市盈率仅为11.3，并非万科不赚钱，而是大家对它的预期不那么高，所以不怎么看中它。不过，在内地的万科A股票的市盈率却接近100，说明内地股民仍然非常看好中国的房地产市场。

当然你会说过去这十年的中国楼市是畸形繁荣，以后可没那么好的事情。这个确实谁也不敢打保票，如果有人告诉你他能准确预测未来，你可以立即判定他是骗子。但是，判断哪一种可能性更大，是可以的。

我对未来的判断是：中国的一线城市房价会继续上涨，且涨幅继续领先全国平均水平。理由如下：一、当下一线城市的购买力是被政策强力压制的，一线城市的房价就像一匹被勒住脖子的烈马，稍稍放松就飙起来；二、中国经济在未来十多年二十年还会保持7%左右的中高速增长，而这些大城市的增长率也会高于全国水平，中国目前仍在经济转型期，大量改革还有待深化，换言之，还有很多增长潜力没有释放；三、从世界范围内看，人类朝大城市聚集的趋势不可避免（参照我前期文章《交通越发达，中心城市优势越大》）。

概括而言，中国的一线城市，就像股市上那些体量庞大、业绩良好，并且增长势头依然很迅猛的公司，而这些城市的房子，就是它们公开发售的股票。