二手房买卖，你应该了解的税费
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最近，商品房买卖热度稳中有降；但随着各城市“抢人”政策的出台，买房的话题热度似乎又逐渐升温。住房主要是从房地产商和自然人购买，但城市内环主要是存量房，新房离内环偏远，相关生活教育配套设施可能还不完善，所以目前还是有部分人选择购买内环的二手房。现在，仅就二手房买卖行为涉及的税费进行梳理。
整个住房买卖行为，涉及的税费种类有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、个人所得税、印花税、契税等共8个税费。其中买方（承受方）缴纳契税和印花税，卖方（受让方）缴纳除契税以外的税费。
1.增值税（北上广深地区）
（1）购买时间不足2年，按照不含税销售额的5%缴纳增值税。
（2）购买时间超过2年（含2年），免征增值税。政策依据：（财税〔2016〕36号附件3）第五条规定。
2.增值税（非北上广深地区）
（1）购买时间不足2年，按照不含税销售额的5%缴纳增值税。
（2）购买超过2年（含2年）的非普通住房，以销售收入减去购买价款的差额按照5%缴纳增值税。政策依据：（财税〔2016〕36号附件3）第五条规定。
（3）购买超过2年（含2年）的普通住房，免征增值税。政策依据：（财税〔2016〕36号附件3）第五条规定。
综上，增值税的优惠只有看卖方取得房子的时间是否超过（含）2年，具体取得时间，以房屋产权证书的时间为准。
3.附加税费（城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加）
以上三者统称附加税费，因为是以增值税来计算他们的税额，只要增值税为零，其附加税费也为零。
4.土地增值税
免税政策：根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号文件第三条规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
故卖方不必缴纳土地增值税。
5.个人所得税
查账征收：根据现行《个人所得税法》和《个人所得税法实施条例》规定，应当以转让财产的收入减去财产原值和合理费用后的余额按照20%计算个人所得税；若未提供完整的、准确的财产原值凭证，税务机关核定财产原值。
核定征收：在一些地方，税务机关会直接依据评估价和转让合同价的从高价核定计算，以笔者所在地市为例，核定1%计算。
免税政策：个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。关键字：自用5年，唯一用房；但是在基层税务实际处理过程中，只要是5年以上，不核实是否自用。政策依据：《财税字〔1994〕20号》第二条第六款。
故个人所得税是否征收，主要看取得住房的时间是否超过了5年。若未超过5年，还要看是否有当初取得时的发票凭证，若有凭证，卖方可以自行选择是查账征收还是核定征收。一般来说，买卖价格相差不大的时候，查账更实惠，换句话说，若房子增值不大，选择查账；若房子增值大，选择核定。
6.印花税
印花税是经济行为双方均要缴纳的一种行为税，故买卖双方均为印花税纳税人。
免税政策：根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号文件第二条规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
故卖方和买房均不必缴纳印花税。
7.契税
根据《契税暂行条例》规定，房屋买卖属于转移房屋权属行为，对承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按规定缴纳契税。所以，买方应当缴纳契税。其税率为3%-5%，各省自行确定适用税率。
减税政策：根据《财税〔2016〕23号》第一条政策规定，（1）个人购买家庭唯一住房，面积为90平米及以下的，减按1%计算契税；面积为90平米以上的，减按1.5%计算契税；（2）非北上广深地区：个人购买家庭第二套改善型住房，面积为90平米及以下的，减按1%计算契税；面积为90平米以上的，减按2%计算契税；（3）非北上广深地区：第二套住房无优惠。
故购买住房需要买房缴纳契税，而且不能享受免税，但有相应的免税政策。对于唯一住房和第二套住房，都是看面积与90平米的比较，小于等于90平米的，均减按1%计征契税；90平米以上的，唯一套减按1.5%计征契税，第二套减按2%计征契税；北上广深地区不能享受第二套优惠。
