[原创] 酒店建筑设计方案中如何有效地控制计容面积

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酒店建筑设计方案中如何有效地控制计容面积

建筑节省下来的计容面积都是利润，比不计容的面积“改为”计容面积更划算

现阶段，“鉴江马”将与大伙分享酒店项目设计优化与成本控制相关的内容。本篇所阐述的内容同样适合于其他的房建项目，下面“鉴江马”将以有效控制计容面积作为本阶段内容的开始。

“鉴江马”要是说地产开发商、酒店投资商都缺钱，你信吗？更别说方案便能合理地节约下建造成本，甚至有可能可以充分地提升了可销售面积。这是合理的设计优化所得，我想不管是那一个地产开发商也绝不会放过，作为酒店筹建职业经理人也必须要能合理地做好计容面积的控制。

聘请优质的建筑设计院

聘请一家好的、负责任的建筑设计院，单是在有效地控制好方案中的计容面积，即可将相比其他设计院高出的设计费节省回来，甚至可能将整笔设计费都“赚”了回来。

打个比方，计容面积我们看作可直接销售的面积来计算，一、二线城市均价取20000元/平，一家好的建筑设计院比其他建筑设计院如果在方案中节省了50平方，就相当于节省了100万元。

当然，这是假设在方案受限于绿化率的影响的基底面积及建筑限高来计算的。就算两个方案都能用尽计容面积，那也是节省了项目的建造成本，而这样的浪费的成本往往都是出现在地下室，以地下室基本的结构、建筑、机电、装饰的总成本按3000~5000元/平，这也是小几十万的成本。

酒店与不计容的面积

如果不计容的面积不受建筑密度、建筑高度的限制，不计容的面积可以根据项目配套的需要可以不受其他条件限制而增加建筑面积，但不计容的面积不能作为可销售面积等来使用，故多余的不计容面积是会无形中增加项目的建造成本。

当然，在建筑规划设计时常有考虑“多余”的不计容面积，这通常会在项目竣工验收后，再改变原有的不计容面积的功能，作为一些计容的配套功能空间。即所谓的“偷”面积，但这样的风险仍是会存在的。

例如，常多考虑一些设备用房以便日后改为酒店的行政办公或后勤区等，将此类不作为对客或销售的计容面积空间占用不计容的面积空间，以留出更多可对客而直接销售的计容面积。在“偷借”的空间不多时，往往在审图时是可以通过的，但日后还是会存在被抽检而要恢复原有规划时的功能。

故此，考虑对客经营空间的装修成本比后勤区的成本要高得多，为将风险适度降低，“偷借”面积的空间一般不会作为直接对客经营来使用，以控制风险引起投资成本的浪费及影响酒店的正常运营。

也有不合理方案规划，很明显就能被发现的，这样的方案也可能同样能被通过，这不排除是某些部门的不负责任，或被故意成为某些部门每年来抽检的“金袋”。即明知按此类方案必会是酒店的硬伤，日后是非偷改不可的，否则无法满足功能需求的使用，前期放是为了后期长期的检罚，这其中的套路深得很。

还有更深的套路，就是在基础已建成，过程中才被提醒，这时基础成本已投资，更是骑虎难下。貌似是关系可靠，却是别人在为以后的“金袋”在前期“甩锅”，以后还不会得失了贵公司。

“鉴江马”深知其中的套路，建议还是按照项目的相关设计规范操作，而通过合理的技术手段来做好方案规划为妙。别、别、别拿砖头敲我，“鉴江马”只是负责任的告知而已，你们看着办吧……

更有某些项目是通过“偷借”所得的空间却在技术失误而浪费掉。所以，为酒店合理的规划好人防区的停车场及停车位的空间，设备用房等的空间。而酒店配套服务的其他功能空间，计容部分的空间在保持酒店的需求后，尽量做到空间最小，动线分明、简短便捷，并不与客人动线交叉等的优化，通过做好如下的技术把控方为上策。

防火分区及消防通道的合理规划

根据不同类型的商业建筑，我们应尽可能的集中将计容或不计容的空间分为不同的防火分区，方便必要的区域管理及可能有效地控制计容面积。

如一类的高层商业建筑的地下室一个防火分区的面积不应大于1000平方，满足规范中的附注要求时，最大允许2000平方。我们在规划时尽可能地按接近而不大于此面积或倍数面积进行集中规划，这样可节省消防出口的数量，也便于方案调整时，对计容或不计容的面积空间能更有效地做出合理的优化。

消防通道尽量根据空间进行方形集中的布局来考虑是设环形或袋型的消防通道，尽可能地合理的缩小消防通道的长度，从而减少无谓的建筑面积而造成建造成本的浪费。

这往往还不止是消防通道内部的面积，还可能涉及到因增加消防出口对须增设消防楼梯，且消防楼梯的面积还得附加在防火分区内。如能有效地控制在环形通道控制最远端到消防出口（或消防楼梯的消防前室）在40米以内，袋形通道控制在22米以内，则无需增加多个消防出口或消防楼梯。

避免地下可经营空间与人防区合用通道

地下室的人防区等是不计容的。但地下室如设有商业空间，如SPA空间、棋牌、会议等的商业空间是需要计容，因此要避免人防区的消防通道与地下商业空间的通道合用，否则合用的消防通道都需要计容。

故此，地下的商业空间应设为独立的防火分区，不应与人防区的较大消防通道合用，避免合用的消防通道都全部变为需要计容的通道。

当然，地下室商业空间不满防火分区面积时，超出防火分区面积的、零星的人防空间可考虑并入商业空间，因为此类商业空间始终都必须设置消防通道的，从而可让此零星的人防空间的消防通道借用商业空间的消防通道，而不需独立为零星的人防空间单独设置消防通道，以减少建造成本。

其他的计容空间控制

常规计容空间的控制主要有半地下室的埋深、计容空间的层高、隔空层的层高及阳台的进深等，注意不要超出规范要求的数据而造成需要全算为计容的空间即可，属于常规性的计容面积控制，大伙可直接参照规范中的数据进行控制即可，在此就不再做过多的讲述。

总结

计容与不计容的面积空间的控制，直接关乎到项目整体成本的控制，别总想着地下室不计容的面积去“偷”改为计容面积，以获取更多的可经营面积，好的方案或从技术上合理规划和控制节省下来的计容面积也会不少。

作为酒店项目的职业经理人的我们，最先应先把好这一道关，再作其他的考虑。在有其他的考虑时，也必须综合建造成本及后续可能存在的风险来考虑，并提前做好此利弊分析并向集团领导清晰汇报。

 “鉴江马”通过该文章的讲述后，将正式进入“酒店项目设计优化与成本控制”的内容。通过建筑、园林、机电、装修等各专业的各个阶段设计优化及材料成本的控制，在保证功能需求及效果为前提，合理地对酒店项目的筹建成本作全面的控制。

关于更多的酒店项目设计优化与成本控制相关内容，“鉴江马”将在本阶段的后续文章中再与大伙逐一剖析。

作者｜鉴江马

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