革故鼎新学管理，蓄势待发谱新章-----宝石花物业玉门油田地区公

     公共设施设备的维修维护是物业服务的后勤保障，过硬的队伍，强大的工作能力和效率是物业服务品质要求的有力后盾。俗话说“千丝拧成绳，百柱撑大粱”，物业维修服务就是物业“三保一修”其中的一根柱子，根基的牢靠才能撑起物业健康有序发展，才能在品质的更高要求上做文章。

     我们所在六安碧桂园项目的维修团队共有员工14人，承担着6个园区（9500户）的公建维修、253部电梯日常巡检以及监控系统、智能对讲、门禁系统、消防系统、二次供水系统、室内有偿服务的维修维护工作，人员构成全部以水电维修为主，入职招聘的最低要求是持有低压电工操作证的技工，对持有高压电工证、电梯安全员操作证的有一定的经济补偿，同时广开接纳人才之门，对有能力有水平的成熟技工开放绿灯，采取先入职后取证。工资薪酬由：基本工资（1600-1800）、超时工资、有偿服务工资三个部分组成。

    每天工作量来自于三个渠道，管家日常巡街发现问题用微信传递、凤凰慧软件平台、服务前台接报，工单按区域落实到人头，月度维修量在2500——2600单，要求人员必须3分钟应答、5分钟回复、10分钟到场。在经历了传统的集中安排、派单制、计件制、三个阶段后，经过摸索和总结，六安碧桂园项目开始推行计时制，即：把每一项常规维修工作按照难易程度区分，以分钟计算，例：换一个水龙头10分钟内，换一个门锁20分钟、换一个马桶30分钟内等，每名技工除日常的巡检和维护外，每月必须完成85小时工时，才能拿到基础工资，超额完成的按18分钟5元钱计；为防止个别技工的消极怠工对未完成85小时进行辞退，对只完成85小时的技工，进行约谈，视其表现进行留用决定。

     有偿服务项目主要依靠管家对业主的推广宣传，住户室内常规的各类维修价格均低于市场价，同时对孤寡老人、残疾困难住户不进行收费，赢取社会效应；在外拓市场方面主要以委外项目的单项工程承接承揽为主，例：园区围墙防护网架设、电梯广告成品安装；在住户的有偿服务项目上，维修部门自筹资金购置小型高压清洗机，为住户清洗抽油烟机，这是目前见效快，收益显著的一项收益，清洗一台抽油烟机收取120 元，低于市场价30元，并给予住户承诺，在清洗过程中注意细节，保持住户家中清洁与防护，用服务抢占市场，季必财主管骄傲的对我们说：“上半年除过正常上交后，部门已有25000元的收益”。

      有偿服务收益六安碧桂园与维修部门基本上为三七分成，维修人员不与现金发生接触，采用前台交纳和管家代收2种方式，收益经财务部门提留后剩余部分返还维修部，由部门建立台账月度考核发放，返还到部门的原因一是：除从事外拓市场、有偿服务的技工，还有部分从事专业公共设施维护的技工，普通技工根本完成不了，采用“人尽其才，各取所用”的方式，合理运作，有效化解矛盾。二是：给部门充分的自主权，有自主支配的权利，公平公开的账目和多劳多得的发放机制，有效激励队伍的凝聚力和战斗力。为避免财经风险，使用的每一笔钱必须告知项目经理，经项目经理同意才可以使用发放。

      物业维修服务对专业性强、风险大的项目要规避风险，凡资金额大于5万元的委外项目，一律实现招标。六安碧桂园项目维修管理部有"三不干“，一是空调加氟、二是外墙维修、三是落雨管更换和屋面防水。 为降低成本支出，六安碧桂园项目公益收入的支出大多用于住户反映强烈，存在安全隐患或方便住户的公共设施、设备配置上，“急住户所及，想住户所想”，这是我们物业人挂在嘴上的口头禅，如何付诸于行动，实践到工作中去，取得住户的赞赏和信任，六安碧桂园项目维修管理部在天台安装不锈钢晾衣架、为防止草坪十字交叉及拐角这些易发生草坪践踏的位置安装护栏等改造，既方便了住户也便于管理，一举两得。

      打铁还得自身硬，如何培养一专多能的技工队伍、如何打造有凝聚力、有战斗力的团队，六安碧桂园维修部门季经理领导14个人创造的佳绩给出了很好的答案， 一个军团作战团队，军旗一挥，上下同心，虎威雄风、生死无畏、战无不胜、攻无不克，这就是优秀团队的风貌特征。