百子湾选址记事

从下午2点出发，到晚上11到家，抛开路上时间，在百子湾地区待整整了7个小时。这是从事餐饮以来，第一次在一天之内花费这么多的时间寻找铺子。在陈总和田总两位的陪同下，学习到很多新思路。

我们要寻找的是一个类似最近很火的马路边边的铺子。
一、找铺子的三看：
1、看商圈
商圈内是否有足够的目标人群，目标人群是在这里工作、生活还是休闲为主。 人群的流动线路如何。

2、看街道
一个街道会有一条甚至多条餐饮相关的街道。不同的街道侧重点可能不同。挑选类似定位多的街道，加入它们一起做主流。

3、看位置
最后观察铺子在街道上的位置。是在街头还是街尾？在正中心还是偏隅一处？
我们要做的铺子是一个主流的业态，所以在条件允许的范围内，尽可能选择街道人流动向最聚集的地区。

开店选址.jpg

通过这次7小时的找铺子，明白了几点：
一、聚焦——聚焦才能突破
在不断地聚焦一块区域之后，才会对一块区域熟悉，才可能找好铺子。
几个细节：
1、一天之内多次，连续多天持续观测一片区域的房子。
2、通过中介、看空置房子、看冷清铺子等多种方式寻找房源。
3、分析已存在铺子人多、人少的原因，能够用一套思路整合起来。
4、通过调查目标用户来获取第一手市场信息

二、底线探测——谈判必备
有些房东很强势，爱租不租，高高在上；有些房东人特别好，似乎所有的问题都会帮助你去思考；有些房东只是二房东；可是所有的房东都有一个共同点，就是会让你觉得房子很完美、价格很完美、沟通也很完美。

而这种完美背后一定隐藏着很多你不为所知的秘密。通过正面的语言，你几乎能难找出他们话中的问题。只有通过察言观色，甚至通过一些特殊的手段，来诱使他们暴露出他们的底线。下面举几个例子：

1、比如谈判时， 原价70万但是一直不愿意降价的房子，你可以试着说一个偏低一些的数字来测试对方要钱还是要要价。如果和对方说如果降到50万我们就可以立刻把钱交到他们手上。这时如果对方眉宇间舒展开了，没有直接说不可以减价，那就可以认定这个房东的心理价位是有空间的，而且对方可能很希望要现金。

2、比如对房源的安全度不确定，可以通过和对方谈论把部分费用转化成分红，并开出相对诱人的条件，如果愿意参与投资，那可以增加房源的安全性。如果任何投资方案房东都不愿意参与，那可能要慎重考虑，是否房子存在潜在的风险。

三、做不排队的铺子
不要羡慕那些每次到饭点就开始排队的铺子。比如马路边边、木屋烧烤，因为很多排队的铺子核心营业时间只有6个小时，排队可以吸引跟多的顾客。而一个成熟的铺子往往核心营业的时间在12小时，甚至做到24小时。 一天12、18、24小时中都不停的有客人进店，能满足客人不同功能的用餐需求，这样的餐厅饭桌率一定是很高的，餐厅的收益率就也会很高。

有人排队的铺子一定是个不错的铺子，可是未必是一门好生意。如果只是想开一家店，可以做得越火越多人排队越好。可是如果要开10家、100家，就要做顾客均匀的生意。说明生命力强，产品有核心的吸引力。