房地产趋势研判

一、 财富逆袭究竟是什么？

其实就是现有思维的跃升，先人一步看清了未来的规律，然后采取行动预先在历史必经的道路上立上自己的牌子罢了。不可否认，你在里面虽然会有纠错和误差过程，但先人一步，你已经开始行动了，而别人还在惆怅。

二、标准：

1.判断一个城市的未来，人口净流入，潜在资本池和政策资源红利的加持这三个维度很重要，简单点的讲，后两项可以合并成一个字：钱，那简化下来，就是人和钱是决定城市命运的关键。其实放在单个城市里面的区域选择也同样适用。

2.未来，在中心城市内部拆解功能多中心发展的趋势下，多中心资本聚集的近郊新区机会。近郊如北京的通州，重庆的渝北，郑州的白沙和常西湖新区等都将会有好的机会。拆解的背后，意味着一箩筐政府优质资本的全面聚集，聚集的结果跟房价有着紧密的联系。

3.长期以来的“地段地段还是地段”的逻辑本质上错的，房价跟地段关系并不大，房价跟政府这个庄家手里面的资源聚集到哪里有着必然的联系。一个片区的成本投入政府才是最大的庄家，无论是成交量和仓位都是最重要的。如果庄家愿意把全国最牛的大学，最牛的科研所机构产业链以及副首都都能集中到拉萨，在配上最牛航空，高铁等基础设施这些高级货，房价分分钟秒超最牛二线城市武汉。

这个世界的真相是：底层的财富是守恒的，只是在哪里聚集，在哪里变现的区别。房价只是资本聚集的表象。

三、实战

1. 2019年人口净流入的角度分析：

一线城市：广州》北京》深圳》上海

二线城市：成都》苏州》杭州》郑州》武汉》长沙》南京》重庆

2. 钱的问题

潜在资本池也就是中心城市辐射到能够吸收的经济体量，这属于未来喂养这个中心城市存在着多大的资本池子，或者叫做家底如何。政策性红利属于“削肥补瘦”的操作，实际意义不是赚钱，就是未来实现国家资本的分散化布局，这样时代有变实力才有纵深，才有抗击打击的韧性。

这一点，中西部未来十年的政策性红利要远远超过一线东部沿海，因为不平衡，不充分的区域差别也就提现在这样的差别上。

论家底厚实程度：

北京》上海》深圳》广州》杭州》成都》重庆》南京》苏州》武汉》郑州》长沙

资本存量只是一个维度，那么潜在资本池还有一个重要的指标就是这些中心城市所在的区域省份的经济体量排名，这就是未来最大中心城市很重要的资本存量指标。