买房啊
2017-03-16 本文已影响42人
栉风沐雨1314
利好
- 写字楼在同一个园内
- 目前有5号线和7号线
- 未来规划会有15号线和**号线，其中有一条是去南山的
- 未来的西丽高铁站近在咫尺
- 政府负责招商引资，通常来说，不愁租不出去
- 附近的几个区域都在建写字楼
- 销售说，大疆在旁边买了块地(未确认), 如果是真，应该会是大疆的总部了
- 目前有南海大道和沙河西路可以去往科技园，销售说会有一条隧道穿到郎山区域(可信度蛮高)
- 房子是公寓房，不占用买房的限额。限贷不限购
房屋情况：
- 楼盘确实很火，需要尽快做决定
- 均价在6万-7万，目前来说，内侧西朝向的最值，目前剩下的最高楼24层
- 每层总价相差2000块
- 房间为双主卧，均有阳台，公共卫生间，厅很方正，阳台与厅等宽且方正，而且无窗户设计(个人非常喜欢)
- 32户8梯设计(可能有误)，电梯在两个拐角的位置.
- 万科物业
- 如果买的是内侧西朝向(高层影响采光会少点)，没有马路的噪音，窗外是凹进去的花园(高层可能视野会差点？)
- 明年9月底交房(按照喵的说法，本来是年中交房的，可能还会延误)
- 目前园区已经有两栋大户型交房，写字楼预计会在年中和年末分批交付
- 其他地皮有的在挖地基，有的还未开工，交付日期更晚
- 附近几公里都没有happy的商城
我的分析
关于地铁
- 距离5号线和7号线确实还是有点远，目前有一点点是因为绕远的关系，也许等旁边的楼建好了会改善
- 地铁站如果稍远，可能会影响写字楼的招商引资，如果招商不顺利，我们就死定了
- 5号线和7号线去往的地方，比较大的站是深圳北和车公庙，我不觉得如果一个人会住在云城而坐地铁去上班(目前)
- 新建两条地铁，如果开建，肯定会影响附近的交通和市容，对租价不利，对房价有利
- 如果真的有去南山的地铁，那这片区域就活了
关于高铁站
- 喵很看好高铁站
- 我对于高铁站的看法不太关注。深圳北的房价涨，感觉与高铁站的关系不大，而是背靠福田和南山的关系。福田站同理。
- 高铁站对房价影响比较大的是往外流动的人多的地方，比如惠州，坪山
关于招商引资
- 深圳市政府做的事情都还蛮靠谱，像我家里那种地方，确实招商引资失败的事情蛮多，深圳还真没见过。包括坪山这种地方都能搞到电池行业
- 可对比的是南山智园，当时附近没有任何的科技行业，硬是建了一个写字楼群，目前还不错，进驻了艾默生(UPS龙头),深信服，以及一批创业公司。如果云城发展不顺利，最低也会是智园这样，进驻一些不想离开深圳市，又支付不起核心区域的大公司，以及一些创业团队。
- 跟南山科技园相隔的是松坪山区域，我去过源兴科技大厦。总体来说，园区很精致，肯定不如科技园火热。我猜主要原因是没有地铁。云城目前已经有两条地铁线了，更利好
- 如果去往南山的地铁开通，松坪山区域也会火起来，但是住宅相对较少，对云城利好(7年？)
- 万科租了旁边的波顿大厦，波顿大厦很豪华，楼下的车不多(也许地下停车场？)，快要下班的时候，旁边的mobike lite都被预约了
- 目前来说，人烟稀少，六车道的路都能用来练科目三了
关于租房
- 可以参照御锦公馆和理想公馆。精致程度跟御锦公馆类似，户型跟理想公馆很像。御锦公馆一点都不愁租，理想公馆不了解。
- 御锦公馆目前1室的房子租价4000+(30平+)，理想公馆去年小蓉蓉去看的时候是6000(？)，如果有机会，看看北京银行的楼开了之后的价格
- 如果按照招商引资的分析，云城的下限应该跟卓越城相当(我知道卓越城不愁租)，预估租价至少在8000。
- 如果我是一个创业公司的小高层，我应该不会跟人挤小房子。所以谁会花4000+去跟人合租呢？(阿达公司的CTO，租了小两室，其中一间给自己的猫住)
- 如果区域发展顺利，我们可以按照科技园的租价来参考。
关于增长空间
- 产权40年(来自喵，待确认)
- 增长空间不如住宅(来自喵)，我大概看了一下梅林的房价，御锦公馆确实跟一些旧一些的房子的房价旗鼓相当，因为御锦公馆是精装修，某种意义上也印证了这件事
- 在我看来，核心区域的一室和小两房一定是不愁租不愁卖的。在以后的大城市，极少人会选择在关内或者环内买婚房。在核心区域的购房更是奔着投资而去的。我相对来说更看好小户型。
实操
以下按照买内西朝向24层估计
- 总价319万，3%的税
- 首付45%，约144万，如果我们四个人买，则36万/人
- 使用等额贷款，每月还贷约18k，4500/人。如果使用气球贷，每月还9800，2450/人，但是第十年最后一个月需还清(from 喵)
- 房子上最好只写一个人的名字，贷款也最好只由一个人贷。贷款人的流水应该是每月还贷额的2倍。
- 我们当然都不够，可能需要担保人或者联合借款人。写上去的人都会负债，会影响之后的买房
- 10年后我们的收入水平应该都不错，如果差别不大，选气球贷。当然等额贷款分拆下来也不高
- 按照目前借呗的费率，借36万一年需要付出利息25k的利息，粗略估算，只要从每平米61k涨到68k就能收回成本
- 交房后，每年租房的收入为96k
- 以上估计比较幼稚，买房的成本目前看来是税和家具，卖房的成本还不清楚。
终极问题
36万好多，拿不出来怎么办
贷款广告位招租
