千亿规模，深圳城中村这是要上天了！

中国存量房近亿套，近25%的空置率主要流向租赁市场。据估算，深圳的租房市场规模在1000亿元以上。看上去，“蛋糕”巨大。

说到城中村，有多少人会想到自己住的地方。据统计，深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，截至2014年底，深圳全市租住在城中村的人口据不完全统计，大约有730万。

今天的深圳，千万人的安居谁说不是大工程

深圳“合法建筑”（包括商品房、保障房、单位自建房、军产房）总共约200万套，理论上可以居住600万人，但考虑到这部分业主多不止一套房子，许多商品房空置的实际情况，居住人口要大打折扣。而深圳的常住人口，按公安部门的说法有1800万，除了合法建筑容纳约600万(极限值)之外，还有1200万人住在哪里？当然是城中村。

▲光是福田区上下沙就住了十几万的未来人口。

可是按照规定城中村宅基地建房原则上不得超过三层，大多只能解决自己的居住问题，他们的生计如何维持？更要命的是，深圳30年来平均年净流入55万人，商品房年均供应不过三四万套，如果没有规模巨大的城中村，1000多万来深建设者的居住问题早就成为深圳第一难题。没有那些住在城中村的建设者，深圳凭什么迅速崛起成为傲视北上广的超级都市？城中村降低了大多数市民的生活成本，极大地提高了城市竞争力。

应运而生的长租公寓是真格调还是假便宜？

深圳住宅总量约4亿平方米，其中城中村占了约半壁江山。鉴于此，不少资本开始围猎城中村，势必啃下这深圳公寓的红利。长租公寓也就应运而生，其中包括房地产老大——万科，也推出了“万科驿”，并将其作为万科转型的五大新业务之一。深圳万科在今年年初迅速拿下两栋存量物业，开出两家“万科驿”。据悉，2017年至2020年间，“万科驿”还将在深圳留仙洞和红树林开设两个项目，共开放9400间服务公寓给深圳的新移民。万科的入局，给长租公寓带来了一股新鲜的泉涌。

▲这是位于罗湖区某城中村的一室一厅，月租多为3500元左右。

就租客而言，长租公寓杀入城中村，因为地段及配套等原因，即便拥有有格调的室内装修，但租金依旧低于小区套房，所以受到部分年轻白领的青睐。但相比同地段未经改造的普通民房而言，它的租金并不便宜，甚至是普通民房的两倍有余。市面上一房一厅的长租公寓一般都要三千块钱一个月，这是多数深漂所不能接受的。

▲近九成年轻人只能接受2000元以下的月租。

就投资者而言，这也是一项公认的前期长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。目前行业的毛利润在40%-50%左右，在扣除成本之后净利润率大概只有10%左右。回报周期上，行业普遍认为在3-4年。5%以上的空置率被认为是不可接受的，因为公寓空置率高企，利润就将大打折扣。

业内认为，如果以存量资产发展长租公寓，需要政府在税收等方面给予优惠，并在市场上建立一个规范化的行业准则，才能吸引到除风险投资之外的保险资金、REITs等低成本资本的介入，从而实现规模效应。

你有得住我有得住，人才才留得住

大学毕业季即将来临，深圳又会采取什么措施去接纳这些人并留住他们呢？小几千的长租公寓是鲜有住得起的了，之前提及的“N+1”模式的合租不失为好办法，但毕竟“僧多粥少”，应对每年约8万名毕业生来深所产生的租住需求，还远远不够。

目前，深圳不断推出人才安居计划，以此解决来深人才的居住问题，比如已成功运作的“青年驿站”项目，还有前两天刚刚启动的“青年房卡计划”，按照该计划，到2018年底推出2万套房源。尽管如此，却仍捉襟见肘。以“青年房卡计划”到2018年底推出2万套房源为例，这意味着今年起3年内来深的约24万名应届毕业生只能有约8%的人拿到“青年房卡”。

▲几乎深圳每个区都分布有青年驿站。

因此，借助此次发展租赁市场的若干措施契机，深圳可以通过动员社会的力量，鼓励民间资本的参与，为租赁市场提供更多房源。而深圳这千亿级的租房“大蛋糕”，亦需要政府、开发商以及户主们共同去运筹帷幄，怎样才能做得更漂亮、更大化地解决更多人的口粮问题。

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