家居市场的悲哀

南通市是个地级市占地面积，下辖3区、1县，（崇川区、港闸区、通州区、如东县），代管4个县级市（海安市、如皋市、海门市、启东市），面积8544平方千米。2017年末，我市常住人口为730.5万人。

南通市区是指崇川、港闸、通州三区的总和，人口200万左右。从南往北，从东至西，大大小小家居市场上百个。现在是几家欢笑几家愁。

开发区共：56万平方米。新开镇约20000平方米装饰装修材料市场；好一家约40000平方米家居综合市场；红星家居约500000平方米综合市场。

崇川区共540000平方米。工业展览博览会250000平方米，居然之家约80000平方米家居综合市场；北红星家居约40000平方米家居综合市场；新南方约150000平方米家居市场；东景国际约20000平方米家居灯具市场。

港闸区共约950000平方米。百安宜家一号馆、国际官馆、三号馆、进口馆约500000万平方米；财富广场；五洲商城；万达广场；宜家50000平方米；红星美凯龙150000平方米；九洲国际约40000平方米；九圩港瓷砖卫浴大卖场200000平方米，美丽华红木家居馆7000平方米。

通州区红星美凯龙家居市场、东大家居等共250000万平方米。南通三区之内家居市场共约230万平方米。平均每个人约占有1.2平方米家居商服面积。正常情况下每个人的综合商服面积也不可超过1平方米，可见严重过剩！

所以现在，不少商场有场无市，不得不关门，如财富广场，（南）红星家居商场；更可怕的是，（南）红星家居商场正在审请破产。商场之间拉客大战，你死我活，零和搏弈。使得商场租金日下，最低降到零（三年不收钱）或更长时间不收钱。严重搞乱了市场秩序。这种现象使家居商场的租赁商场大受其害；由于多家设摊，使经销商也不得不多头投资，运营成本加大，生意稀薄，苦不堪言。

这种情况的产生，是规划商业面积超过剩造成的。为什么规划犯错？一是好大喜功，区区块块都抓政绩功程；二是不懂市场经济规律，不懂商业与人口的匹配。三是开发商眼红利益而盲目开发，害人又害己。

商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。 很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。

    商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模，说到底是 开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。

    商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。

    按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。

现在光家居市场配比就严重超标，政府不管，那只能靠时间加新项目来蜕变。蜕变使商业房这个烂冬瓜变成有效资产。我们政府的规划局应该醒悟了，不能再放商业综合楼出来了，否则，使有限的商业资源进一步分化，全市会到处出现空城，会贻笑天下，留下历史的笑话。

高山之树

2019.6.9