换房系列之 看房攻略

最近一段时间的换房经历，感触思考颇多，记录于此，以积累经验。希望以后的自己来翻看时，能发现当时自己的局限与愚蠢。

买房的目的

无论买房还是换房，首先应该想清楚自己的目的，目的没搞清楚，就会混混沌沌，看到什么房子都好，什么都犹豫不决。或者看到什么房子都有缺点，拿不定主意。

比如我们换房的目的，有二宝了，需要更大的房子。至少换个大三房。现在的房子 噪音吵交通不太方便，周边商业不太方便。所以想换个居住安静，交通方便，周边商业方便的房子。还有小区人员环境更好的房子。

有个未婚的小女生同事，我建议她的买房目的，就设置成投资保值，过几年结婚时，卖掉换自己真正需求的房子。

所以现在可以买一套力所能及的，近2.3年有升值潜力的房子。所以就不用考虑自己居住的方便性。这样子考虑的范围就很广，比如正在规划建设中的新区新城的房子，或者商业中心区的小户型房子。

了解全局-多看房

只买一套房子，有必要看很多的房子吗？有必要，特别有必要。不谋全局者，不足谋一域。如果只看了两三个小区，就定了，那么你就不知道自己买的是否划算，不知道什么是好小区，什么是差小区。不怕不识货就怕货比货，货比多家，很有必要。

还有就是兼听则明。听听销售介绍自己楼盘的优点和缺点，也去他们竞争对手那里听听这个小区的缺点，然后自己分辨。

我去看一个楼盘，销售说他们距离高铁站很近，特别方便。然后去同区域另一个楼盘，这个楼盘的销售说那个楼盘离高铁近噪音特别吵，可以去并排的已经建好的小区体验下。我觉得这个建议挺靠谱，去听了下，确实很吵。

没看过改善型小区前，我接触的都是刚需型小区，户型普遍偏小，八九十平 三房，户型设计普遍不太好，或者不方正，或者通风不好，或者密集，采光不好。

而改善型小区，户型普遍偏大，户型方正，绿化率高，还有会所，有泳池，有比较大的社区活动交流区域，儿童玩耍区域。物业也普遍是排名靠前的物业公司。周边商业教育配套也普遍更好。

刚需型小区解决的是主要是居住问题，而改善型小区，除了解决居住需求，还有人际交流的需求，优质教育的需求，优质环境配套的需求。所以，开发商在选择地段的时候就把周边配套考虑在内了。

更好的应该是别墅小区。容积率更低，绿化率更高。容积率就是所有建筑面积除以小区总面积，容积率越低，说明小区的人口密度越小。别墅距离我的目标有点太远，了解不多，恕不能多分析。

了解全局-看规划

除了多看现在的二手房和新房外，看政府规划也特别重要。到哪里看规划呢？到各城市的规划局网站，一般都有公布各区块的控制性详细规划。就像下图这样：

换房系列之 看房攻略

比如这个图中，黄色的是规划的住宅，红色是商业商场，橙色是学校，粉色是医院。比如橙色圈区域，周边有商业有地铁有公园绿地，有医院有新学校。就是个很不错的地块。如果开发商也是个好开发商，那么升值潜力很大，生活很方便。

但是也不能完全迷信规划，规划会有不断调整，但是大面可能不大容易变，比如有大片黄色区域，这里都是居住区。大片红色，是商业中心。微调整是难以避免的。还有各区的财政预算不同，政府的支持力度不同，导致规划落地的时间不同。比如苏州工业园区，是国家级园区，又和新加坡合作。所以政策资金都很好，建设很快，房价涨的也很快。

之前苏州的规划是一体两翼，保护古城区，发展西边的高新区和东边的工业园区。所以园区最贵，其次是高新区。而现在的规划改为一核四城，一个核心古城区，东园区，西高新区，北高铁新城，南太湖新城。

对于政府来说，规划与建设就是业绩，而现在东西部已经初步建成，空地很少，发挥空间很少了，而北边高铁新城和南边太湖新城还有很大发挥空间，所以我的判断是接下来十年规划建设的主力是北与南，高铁新城和太湖新城。仅供参考，买房这种大事还是要自己思考分析。

换房系列之 看房攻略

交通

交通便利，上下班通勤用时少，生活的幸福感也会很高。所以最好的是住在工作区附近，其次是有地铁，其次是高架方便。地铁的重要性会越来越高，因为开车会越来越堵。据说日本70%的出行是靠地铁。

稀缺资源

根据供需关系，供不应求的东西，价格就会很高。城市的人口在持续增加，稀缺的资源不会增加，需求在增加，供应量不增加甚至减少。所以稀缺的资源会越来越贵。

稀缺的资源包括：不可增加的中心地段位置，不可再生的自然资源：河湖树林，优质教育资源等。

比如稀缺地段，姑苏区稀缺的地段，因为特别贵，一般只用来建设低密度豪宅。

比如好学区，因为好学校是对比出来的，所以最好的总是稀缺的，所以古城区的好学校旁边的旧破房子仍然很贵。园区的星海小学学区也超级贵。

比如稀缺的自然资源，湖边，湿地边，大公园边。都会是持续升值。

精装房与毛坯房

精装房是趋势，国家也在倡导开发商开发精装房。减少环境污染噪音污染，也节约社会成本，减少社会问题。

精装房和自己装修相比，就像大超市买菜和小地摊买菜一样，大超市有一套食品安全监管体系，保证食品安全合规，而小地摊的摊主即使愿望再好，心地再善良，但是他可能没有能力检测与把控质量。装修业一样，我们自己甚至一般的装修公司难以很好地把控建材质量和装修质量。

所以我倾向于建议买大品牌开发商的精装房。

看精装房时，一般会告诉你他们的建材电器的品牌。如果一旦品牌没听说过，不代表就是小杂品牌，要去查一查。对教材的品质有一个估测。我就是去看一个房子，销售说是五千一平的装修品质，我看到那些卫浴品牌都没见过，我想着什么小杂牌呢，还五千一平。结果网上一查，是超贵的奢侈品牌。原来这些品牌不怎么对大众宣传，太高端了。

还要注意下样板间的床是不是常规尺寸的。比如1.8×2米，1.5×2米。有的开发商会做小尺寸的床，让房间看起来大。

如果样板间在真实楼里，要开窗听噪音，高速，高架，高铁，马路的噪音。以我的经验看，高铁噪音最大，其次高速，其次高架，其次马路。具体还要看远近，防护林，和层高。

环境

周边有绿地公园之类，空气都会好些，平时休闲健身也方便。周边近距离有一个商业中心，接送小孩上各种兴趣班会很方便。有小孩的都知道，接送上兴趣班，真的很消耗时间精力。距离学校近也是同样道理。

人群环境

这是个有些敏感的话题，但也是个很现实的问题。社会阶层是隐形但真实地存在着的。

周围人的素质水平，会影响我们。比如拆迁安置房，出租很多，人员流动很大，人员类型参次不齐。稳定的住宅小区会好很多，可以有稳定的邻居，小朋友可以交到稳定的朋友。大人也可以有类似以前胡同文化一样的人际交往方式。改善性小区，人群在收入水平，消费习惯上也接近，容易相处。

房子就是钱，就是投资

这一点很多人意识不到，包括我媳妇，也是被我教育了很久才理解。

房子不仅仅是住的，哪怕只有一套，不可以卖掉，那也是实实在在的钱，是抵抗通货膨胀，货币贬值的特别好的工具。

现在尽自己能力买个高价值的房子，或者高潜力值的房子，以后换房子时，它就是钱，即使不换房子，以后孩子大了，要上学要留学，可以换个三房加一堆钱。孩子要结婚买房，到时候四房可以换两个两房，自己一套孩子一套。或者退休了，可以换个郊区环境好的房子养老，加一堆钱。或者像美国一样，退休后，房子反向抵押给银行，银行给发工资。

总之，房子就是钱， 就是投资。

絮絮叨叨有点杂乱，暂时写到这里吧。