楼市会凉凉吗？

最近珠港澳大桥的通车引起了楼市投机客们的骚动，兴奋的理由似乎也很理直气壮，桥通了，必然带动深圳和香港周边的楼市，因为存在外溢效应，因此作为深圳广州香港等高房价的城市来说周边楼市也必将成为相当诱惑人的价值洼地。

但是事实上会不会上涨呢？我们不妨分析一下：

最近有一条消息在珠海的楼市投资圈中悄悄的流传，标题叫“定金100万！7天交齐首付，五洲花城三期，326套房，7成卖出！”

内容的开头很有意思：

“没有大肆宣传，甚至没有全面通知客户，昨晚，珠海“神盘”五洲花城开推三期10、11栋，合计326套”

这篇文章的意图也很明显，它力图透露的信息无非就是这么几个：

第1、楼价非常坚挺，降不了

第2、成交量不低，需求量依然不减

这两个暗示是不是让投房客有了很大的信心？！

但是，值得玩味的不是这些，而是“没有大肆宣传”这句话，太有深意了，没有想明白的先接着看下两条新闻，文末我再解答这句含义

两则新闻：

这一条是有关香港的：

香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后，再次遭受重磅打击。据美联物业数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，剔除假日因素后，已经降至16个月最低水平；同时10月新屋交易数量仅为1130宗，仅为9月份的一半左右。（中国证券报）

分析：

香港高楼价负担世界最高，下降一点对于购房者的压力也非常大，这是一方面，还有一方面是对经济的担忧，香港是与全球化更紧密的城市，因此当地的购房者优先考虑的应该是还贷的能力问题。注意，还贷能力问题香港人比内地人敏感，因为香港有过楼房暴跌的惨痛经历，内地还没有，至于感受我们搜一下明星钟镇涛就知道了。

另一条是有关深圳的：

历来坚挺的深圳楼市迎来了拐点。中原研究中心数据显示，十月份入市的17个项目合计共推出了10600套入市房源，而整体去化率却不足三成。具体来看，10月全市一手房成交均价为5.41万元/平，环比下降9元/平，成交套数为1835套，环比下滑18.35%；二手住宅价格为5.25万元/平，环比下滑0.73%，成交量3787套，较上月下滑23.5%。自此，二手住宅价格连续三个月下滑，价格趋势由升转跌，一二手住宅价格走势背离现象基本扭转。

分析：

深圳曾经是当年改革开放的前沿，因此它不可能不受中美贸易冲突的影响，这个依赖出口的城市也会对未来的出口经济受到海外的影响而担忧，这种担忧也会造成深圳房价上涨的动力出现不足，而且在供需关系变化的加剧下，深圳楼市将处于高位盘整缓慢的螺旋式下跌的阶段。

两条新闻讲完了，思考问题来了，香港和深圳的楼市都有松动的迹象，那么，如果你是想在香港和深圳购房居住的人来讲，你会先考虑到周边购房还是持币观望？可能也有人问了，下跌能下跌多少，以深圳9元/平这样的下跌幅度简直可以叫忽略不计杯水车薪，但是我们也要从另一个角度思考问题，一座大型城市经营的其实是人，没有人，你有千万套楼房也没任何意义，城市的繁华是因为有人才繁华！再者，一座城市的经营主要的来源靠税收，一个大批在其它城市居住购楼的卫星人，这个税收应该给谁呢？

当然，这个问题其实做为深圳的执政者已经考虑到了，深圳楼市调控放了一个大招就直接证明了这一点：

11月5日，向来敢为天下先的深圳，悄然间公布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）》。

意见稿中首次明确：可销售人才住房的地价，将按照商品房市场定价的30%确定，人才住房用地 地价低至三折，注意！不是房价的30%，而是地价的三折，要知道，房价之所以一路高涨，至少有一半原因是地价造成的，地价3折，相当于房价至少要降低52.4%，吸引力大不大？

其实，包括深圳的很多大城市已经或正准备向符合条件的持币观望的人说着这样一句话：老乡，别走！

一座城市旺盛的生命力，不是一代人的努力，而是一代人和一代人的子子孙孙们的打造，而这个道理，做为香港和深圳这样的城市正在幡然醒悟！

那么我们又回来看“没有大肆宣传”这样富有深意的话了，326套房子到底主要是刚性购房者购买的还是投机者购买的？在高层为楼房“不是用来炒的”定调背景下，如果是投机者购的房，自然是没法大肆宣传的，而如果真都是投机者购的房，那以目前的大背景下，这326套房子，呵呵，只不过是投机者之间的击鼓传花罢了。

擅于炒作的人都明白，一个没有新人持续加入进来的击鼓传花游戏，是注定玩不下去的！