首套房利率应该上调吗？

房子黄了

这两天有个有趣的新闻，上海地区首套房利率出现一日游的景观，

先是有消息称中国工商银行和中国农业银行同日下调上海首套房利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。同时，广州已有多家银行宣布下调房贷利率。除上海广州等一线城市，部分二三线城市也开始下调首套房贷利率。

然后到了昨天晚上，据媒体消息，工行、农行上海分行纷纷与下午召开紧急会议，会后回应称，个人住房贷款利率政策没有调整。工行上海分行表示：我们一贯坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，认真执行个人住房贷款差别化信贷政策，目前未对个人住房贷款利率政策进行调整。农行上海分行也表示坚决拥护中央关于“坚决遏制房价上涨”的要求。

真是戏剧性的一幕啊，不知道昨天追高买入万科A的同学们听到这个消息会不会哭晕在厕所。

万科昨日走势

按理说，我国的利率政策是人民银行制定贷款基准利率，商业银行按照实际情况对贷款进行定价，相应的在基准利率实行上浮或者下浮。

上面商业银行出现调整利率的情况站在市场化的角度来看没啥好说的，很正常的一种市场行为而已。上海地区本来就是金融高度发达之地，资金面一般较其他地方要充裕，再加上近两年来调控态势一直不减，上海地区房地产交易量出现了一定下滑，单单就资金面的供求来看，实际上是供过于求的，所以出现下调实属正常。

只是现在中央已经在7.31明确表态“遏制房价上涨”，稍有风吹草动就容易被带上不执行政策的帽子。这个时候这个帽子一旦带上来也银行们顾不上业绩考核了，赶紧摆脱了这顶高帽子再说，不听话那么后果是很严重的。

冷静客观来分析这一举动真的会导致房价上涨或者放水资金流入房地产市场吗？

房地产市场这些年的高歌猛进大概可以归类于两类原因。第一类为市场原因，比如说投资炒房行为，房屋供给与需求问题。第二类为政策原因，在房地产这件事情上面，政府从源头握住了土地，还有各种政策的调控，棚改货币化，限价限购这些都算是。

那么要想遏制房价上涨，也应该从这两方面入手，政策端没有多少好说的，完完全全在可控范围之内。市场方面的因素，其实房价的集中过快上涨主要来自于投机行为。

关于投机行为我们在股票市场其实是天天都可以看到的，一个股票的突然拉升会吸引大量的跟风盘涌入，从而进一步推高股价上行。

房价也一样，防止房价猛涨，首要的也是打击投机行为，实际上政府的论调也是如此，所以实行差异化的信贷政策也是一种打击投机行为的手段。

在房产税迟迟不能出来的时候，差异化的信贷政策能够做到迅速给房产降温，比如说首套刚需的房贷利率可以适当低点，二套以上的利率需要上浮多点，实行差异化，既能照顾到刚需，不增加其购房成本，又能有效遏制投机炒房行为，从而让房产市场温和的实现正常化的转化。不至于出现要么是冬天要么是夏天的情况。

再讲两个小故事说明一下现在的刚需之殇。

李先生准备在南京买房，属于首套住房，，目前南京首套房贷款利率上浮20%五年期以上也就是5.88%，虽然看起来和四五年前差不多，但如果未来央行上调基准利率到2014年6.15%的水平，房贷利率就变成7.4%了，让人望而生畏。要知道去年还是基准九五折，今年直接变5.88%，上升实在太快，刚需族要忍受房价上涨、利率上涨、茶水费、限购限售、高价精装修等多重压力，实在是伤不起。

黄小姐在武汉买了自己的首套房子，但是签约利率则已从去年同期的基准到目前上浮30%。虽然武汉房价在严格调控下每平方米只涨了1000多元，但贷款200万情况下利息总共多了55万，另外自己为了选到好户型，黄小姐还交了6万元的茶水费，实际购房成本上涨近30%。

这都是活生生的被伤害刚需的例子。

粗暴的一刀切式的政策对于今后的中国只有害处没有利处，处于转型阵痛期的中国再也不能够头疼医头，脚痛医脚了，精准的外科手术般的政策才能解决顽疾。