昆明5年后房价破2万，是梦呓，还是刚需？

欢迎关注【土爷说房】，今天和大家来一起预测一下未来昆明未来5年的房价走势。

导读：

01、5年后昆明房价超2万是大概率事件

02、房子选不好，5年后亏本也是大概率事件

03、呈贡，昆明房产投资的价格洼地

5年后昆明房价超2万是大概率事件

近日，有机构称昆明房价5年后将超过2万元/平米。

按去年昆明住宅1.5万的均价计算，也就是说以后昆明的房价每年要涨1000元，这个说法是否靠谱呢？

要预测5年后的房价，不妨先看一下5年前昆明的房价。

2016年昆明主城住宅成交均价为8301元/平米，2020年主城住宅成交均价为15036元/平米，算下来平均每年涨1347元，每年的涨幅大约为16%，5年的累计涨幅为81.13%。

不要小看每年16%的涨幅，要知道股神巴菲特年化收益率也才21%。

如果把昆明房价的历史跨度拉长到10年的话，昆明房价每年的涨幅应该比巴菲特的年化收益率还要高。

这当然只是一句玩笑话，因为巴菲特的资产基数是非常大的，据《胡润全球百强企业家》数据显示，2020年巴老的个人资产是5900亿元人民币，他的资产只要变动1%，就是几十亿元的波动。

再回到昆明的房价，现在昆明房价的基数比5年前翻了1番，基数大了，增速自然就会降下来，这个和中国的GDP是一个道理。

按这个比例算，5年后如果昆明的房价涨到2万，那么每年的增速大约在6%左右，这个数字和GDP的增速差不多，是完全可以期待的。

而且这个数字应该是在国家调控预期之内的，国家现在一直在提“房住不炒”，最终的目的就是为了让房地产市场稳步健康的发展。

2018年十九大把我们社会的主要矛盾修改为：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

落实到房价上，调控房价的目的是不让房价上涨过快，让刚参加工作的年轻人能够买得起房子，这是事关稳定的大事。

所以从政策的宏观层面上看，昆明房价在5年后突破2万是大概率事件。

房子选不好，5年后亏本也是大概率事件

但我们需要注意的是，并不是你现在随便买一套房子，5年后都能涨到2万。

闭着眼睛买房的时代已经结束，今后买房子想要保值增值的话，有点像买股票，要有更加多元的知识和信息作为支撑，才能挑到一套好房。

熟悉我的老读者都知道，我的文章并不限于昆明楼市的分析，我带团队去过很多省外的城市做过调研。

包括以旅居房为主的三亚，以制造业为主的东莞，还有我们的邻居贵阳和成都等。

最近几年，各地都在搞都市圈，影响力最大的莫过于以深圳为核心的粤港澳大湾区。

云南也有自己的都市圈——滇中新区。

在滇中新区的规划中，将以昆明、曲靖、玉溪、楚雄四个中心城区为支点，打造90分钟交通圈。

这一规划初看觉得挺令人振奋的，但当你细品的时候，就会发现整个云南只有昆明一枝独秀，冲在全国前列（2019年GDP排在了全国第12名），而其他三地的经济体量与昆明的差距较大。

而广东、浙江这些发达省份，之所以都市圈概念发展得有声有色，主要原因在于省内有多个体量相当的发达城市作为支撑点。

以广东省来说，广州、东莞、佛山、惠州，顺德，每一个城市拉出来都能独当一面。

而云南的曲靖、玉溪、楚雄这三个城市，长期以来产业基础都很薄弱，人口吸附能力不强，没有产业和人口作为支撑，一个城市的经济和房地产就很难发展起来。

所以对于滇中新区概念的房产投资，除了昆明外，我对其他三个城市并不太看好。

呈贡，昆明房产投资的价格洼地

从昆明主城的各个板块来看，过去5年房价涨幅最大的是西山区和呈贡新区。

西山区的涨幅为118.93%，均价从7407元/平方米上涨至16216元；

呈贡新区房价上涨116.17%，均价从5419元/平方米涨到11714元。

细心的读者可能会发现，呈贡区与西山区及其他几个主城区的均价还有较大差距，这可以说是目前肉见可见范围内，唯一的一块价格洼地了。

大家都知道，呈贡是昆明市倾全市之力打造的昆明市新行政中心。

市政府整体搬迁，配套的教工一幼、中华小学、昆三中、云大医院，以及云南各大著名高校全部迁入。

近几年围绕诺仕达集团的七彩云南商圈人气越来越旺，与今年开业的吾悦广场形成掎角之势，共同推高呈贡人气。

目前呈贡核心区的楼盘多为高层住宅，靠近地铁，商业中心的新盘的单价差不多都在1.4万。

而大渔片区和几大环湖湿地公园片区，因为拥有滇池这个稀缺资源，所以与之配套的项目多以小高层、洋房和合院为主，价格在1.4万—2万左右。

前面说过，在国家的不断调控下，未来房价不会出现跨越式的快速普涨，区域间的差异将会越来越明显。

在能持续涨价的区域里，应该会有呈贡的一个名额。因为呈贡的发展只能说是刚起步，远未达到顶峰。选择呈贡片区，在5年后是有可能跑赢大盘的。

当然，以上这些都是一家之言，房地产市场的预测是一项非常复杂的工作，政策和市场通常会互相影响，最靠谱的方法就是盯住国家政策、地方规划，跟着政府的资源投入方向走。

你对昆明楼市的未来有何看法，是看涨还是看跌，请在下方留言与大家一起讨论。

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