众神归位，各显神通

微博好友问我对未来房事怎么看？我留言“三分天下，各自精彩”。他问：“怎么三分天下？”我留言：“从产权角度看，租赁房（无产权），共有产权房（部分产权），中高端住宅（完全产权）各有各的市场。政府管好前两者，放开后者，各自充分发展。产权房市场不必担扰，土地是地方政府钱袋子，政府是不会持续打压的。”上帝的归上帝，恺撒的归恺撒。“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”即是最好的注脚。

“住有所居”“房住不炒”已是共识，并将会在相当长的一段时间内成为引导房地产行业市场发展的圭臬。理论上说，任何一种租赁房都不存在产权交易的概念，纯粹为了满足城市中低收入阶层的居住刚性需求，是政府责无旁贷的责任，是打造城市发展竞争力的关键所在，同时亦是当下经济社会发展中最大的热点。

共有产权房其中就是部分产权房。通过这种变通分割的手段让购房者享受到同区域同地段同品质的住房，获得感较强。为彻底封堵投资炒作房产的漏洞，这一政策的高调推动者北京市住建委日前还做出了权威的解读。称北京共有产权住房将“封闭管理、循环使用”，“共有产权”性质再上市后也不能变更，个人份额无论是出售给代持机构，还是出售给其他符合条件的购房人，都不涉及出售和购买共有产权住房的政府份额，政府份额也不得出售和购买。另外，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建部门提交申请，由代持机构回购，回购的房屋继续作为共有产权住房使用。显然，与限售政策一样，某种程度上锁定了流动性和变现空间。

至于传统意义上的住宅房屋销售市场，70年完全大产权房市场，去年930以来，经过多少轮的调教，现在已经从疯狂进入到滴水成冰的季节，高举高打没有丝毫放松的意思，出不尽的调控手段，渐渐释放出来的效果，显而易见。炒作或投资房产者或改弦易辙，或蛰伏不动，早已是元气大伤。

三分天下其中性质并非完全相同。以市场化程度划分，前二者是完全计划主导或部分地偏重计划主导的方式。是基础建设，是民生保障。而后者则毫无疑问会进入完全市场化的新阶段。现在，政府从前端和后端均予以严厉监管，正是为了房地产市场的稳健长远发展。一个成熟的高度市场化的住宅市场，靠的是内部机制去发挥作用。这其中，房产的投资功能是应有之义，大可不必回避之。

10月22日，十九大新闻中心举办记者招待会，邀请住建部部长王蒙徽等介绍满足人民新期待，保障改善民生有关情况。王部长在回答记者提问时说，坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。

他说，去年10月份以来，坚持分类调控，因城因地施策，同时采取了一些有针对性的措施，落实地方政府的主体责任。在抑制住房的投机、投资性方面，在引导住房合理需求方面，发挥了一定的作用。所以，就目前来看，房地产市场总体上是平稳健康的。

部长的这个回答是客观的公正的。这一年来，我们也切实感受到政府的政策意图和调控决心是清晰和坚定的。尽管截至目前为止，等待观望者仍不在少数，但博弈的天秤正在发生变化。

对于未来的市场，我的判断是：既没有想象的那么坚挺，也没有想象的那么不堪。具体来说，有两个现象引发我的思考：

一是房地产税。宁夏放出一信息，旋即被解读为炒旧闻。对于房地产税，我的表述是；房地

产税来了！！！来了！！来了！来了。来了……声调越来越细弱，最终推出来的时候可能功夫

尽失也不一定。

对于房产税的功力，方正证券的首席经济学家任泽平一年前的《房产税短期内难以推出

六大前提条件尚不具备》一文近日再次被拿出来说事儿。

文中列举推出这一税种的六个条件，包括开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况；

包括建立全国统一的不动产登记系统，实现全国联网、实时查询；统一界定房屋性质；完成

房地产税改革；完成《城镇住房保障条例》立法；完成修订《税收征管法》，为依法治税提

供依据等，每一条都是知易行难的庞大工程。即便一年后的现在回过头再看，推出的环境仍

然是不具备。再者，对于这一税种对于房地产市场的影响，亦有专家存疑。从上海重庆试点

情况来看，也不够理想，可以说是杯水车薪。这一点给我的判断是：房地产税难当大任，调

控已无需再花样迭出，再下重手。

第二，再看看国家统计局最新发布的一组房地产数据：全国商品房销售面积同比增速从今年年初的25.1%回落到1-9月份的10.3%，其中商品住宅从23.7%回落到7.6%。而到8月份，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落，二线城市连续9个月回落，三线城市的涨幅也回落了0.3个百分点。16个热点城市新建商品住宅价格环比，大部分下降，有个别城市持平，同比涨幅全面回落。

再看广州。媒体报道说“广州一手住宅成交回暖楼市新气象渐显”。假期结束，广州一手宅成交开始出现回暖迹象。“国庆+中秋”的8天长假，广州一手住宅市场成交平淡，不过随着假期的结束，网签量出现上涨。10月9日至15日广州一手楼网签成交2386套，是10月2日至8日的6倍多，这一成交量也是近15周以来的最高值。这种说法一举打破了黄金周刚过众多媒体的“暴跌减近9成”说，但比起去年国庆，成交数字不同同日而语。

预测楼市之艰难与之随心所欲，过往以及将来，都会在房地产市场上反复呈现。股神巴菲特此前接受PBS采访时阐述自己的投资哲学：不要去理睬股市明天后天大后天的涨跌。相信美国经济，坚持买买买，30年后人人都可以很富有！巴菲特日前预言，至2117年道琼斯工业平均指数有望突破100万点。过去100年，道指从81点上涨至目前22400点。对于中国的楼市，未知有没有借鉴。

而德意志银行财富管理中国区总监黄凡则看得更通透。他在《我们躲得过下一次金融海啸吗？》一文中说：大家都在担心国内的地产泡沫。资本经济（市场经济）的周期特征就是经历危机、萧条、复苏、高涨、然后又进入危机与低迷这样的循环，在一轮轮的周期中螺旋式上升和进步。

上升，进步。一实一虚，内涵着实富有想象。