青岛买房避坑手册

很多人在谈大周期，但是在业内看来，大周期受经济、政策、金融的影响非常大，甚至一个城市的城运也是大周期的重要发展因素。近些年，城运好的城市有深圳、杭州、成都，或者再加上长沙、西安、合肥，他们在城市PK中以某点特别突出的优势，顺利突围，实现了由二线到一线，由弱二线，到强二线的转变。

但是城运，不好把握。大周期的预测，更是难上加难。

唯独小周期，规律明显且科学有效。

那就是对于我们普通人而言，年初卖房，年底买房。在大周期没有明显变化的情况下，这一出，一进，5到10万的获益是可以拿到手的。

对于普通公众而言，除了掌握年度购房周期，多学点购房知识，总是人生必备技能之一。成不了大咖，起码别当韭菜。

买房投资有三坑

这类物业不能碰

1.公寓的坑实在太多，很多买公寓的人肠子都悔青了。公寓二手房交易必须交20%的个人所得税。除此之外还要交评估价与原价差额的土地增值税，至少20%起步。再加上5.5%的营业税，各种杂七杂八的费用加起来就相当惊人了，因为税费惊人导致公寓的流动性非常差。只是很遗憾，东方影都、中铁世博城给青岛公寓投资客造成的影响并没有让很多人长记性，青岛近几个月，又有一个公寓项目靠着强大的销售策略实现了旺销，一茬一茬的楼市韭菜，为泡沫的理想而买单。

2.小产权，是指在农村集体土地上建的房子或者工业用地上建造的公共租赁住房，比如前几年青岛大热的某邦海港城就是后者，这种房子产权属于集体不属于个人，你买了这种房子，你只有房子的使用权，没有房子的所有权。唯一的优点就是，这类房子很便宜。有点像一下子付了几十年的租金。这类型房子的金融属性非常差，银行不喜欢，很难办按揭、抵押，一般只能全款买。其次，除了本身户口在此之外（比如农村户口购买自己村的小产权房），小产权房基本不能落外来户，那就更别谈与户口绑定的学区房、社保、医疗福利了。

我们买房，买的不是砖头，而是房子背后的城市配套，买的是一连串的资源，例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等，千万不要主次颠倒了。

3.随着互联网深入社会各个毛细血管，零售渠道的多样化以及商品产能过剩，商铺的租金已经连年走低。在中国现阶段投资房产，赚钱主要靠升值差价，而不是租金。一个商铺哪怕一个月收1万租金，要赚100万，也得差不多十年，但是100万买住宅十年差不多可以做两个周期行情了。

商铺同时是一个极易受到冲击的资产，马路改道，产业衰退，消费升级、市中心人口转移等等，都会令商铺租金大幅下跌。其他诸如临时交通管制，围蔽施工、消防检查，甚至门口多种了一个树都会对商铺的租金产生影响。

概念区域不能买

鸡毛不能飞上天

网易根据统计数据发布的《中国新城新区发展报告》图表明，至2016年，全国合计规划3500个新区。经济降速，人口增速趋缓已是共识，城市也从迅速扩张时期转变为缓慢增长阶段，这就给需要增量的新区发展蒙上了一层阴影，实际上大部分新区已经提前预定了“鬼城”的标签。

如何判断正在规划建设的新区能否真正的发展起来？ 

优先看新区的产业发展，产业对于新区的发展至关重要，直接决定了人口能否有效流入。一个没有工业基础，没有产业引领的新区，是没有未来的；另外看距离主城区的距离，一般地级市的新区核心区距离主城区10-15公里是极限发展，二线城市可以适当扩大到25-30公里（比如青岛）；最后看赋能新城区的城市行政量级，比如是区级新区、市级新区还是国家级新区。在青岛买主城之外的新区，只有西海岸新区和红岛经济区可以大胆买入、长期持有，其他地方谨慎。

豪宅小户变现差

刚需大宅是房渣

买任何房产都要考虑后期出手的问题，所以房源和客源的适配性很重要，买豪宅的人，都是渴望改善生活的，因此基本150平以上的面积是标配，最低下探到130平。

低于这个面积，则面积段有钱人觉得小看不上，没钱的人觉得单价高买不起，从客群层面来看，两不靠。刚需房的大面积也是这个道理。

对于青岛客群购房而言，不买豪宅区低于130平的房子，不买刚需房大于150平的房子，是基本的置业逻辑，也是避免入坑的买房守则。

投资不投刚需房

增值有限心发慌

很多朋友受制于可动用资金的原因，只能投资100万以下的房产，我们后台从7月起，接到的类似咨询不下200个，但都统一回复为：攒攒钱、等等看。

太刚需的房产适合自住，但是从投资的角度，我们一定要考虑中国的城镇化率、自有住房率，以及过去几年房地产的行业趋势变化，比如2010年前后，套二的房子卖的最好，单价比套三高大概500元/平。但是十年过去了，在二手房变现时，同一小区，套三的房子基本高于套二的房子单价2000元/平以上，很多小区套三2万单价，套二1.5万单价，而且趋势越来越明显，这就是行情的发展规律给个体造成的巨大影响。

随着时代发展、经济进步、收入增加，未来的房地产交易无论一手还是二手，均是改善置换需求为主，因此单价低、面积小、位置偏的房产，自住可以，升值难度就比较大了。

我们研究二手房置换的交易样板，可以看出，郊区换城区、非学区换好学区、小换大、破小区换新小区，是四大置换主因。

很多人有一套投资房产需要控总价的理论，似乎控住总价，则潜力更大。他会举例：比如300万总价升值50%，需要跨到450万。但是180万总价升值50%，只需要跨到270万，从概率上讲，后者的难度系数低于前者的难度。

但是从从另一个维度来看，如果以升值90万额度来看，总价180万的房子，需要升值50%，而总价300万的房子，仅仅需要升值30%即可到90万，因此难度系数似乎降下来了。

所以，投资置业并不是单纯的控不控总价的问题，而是选择潜力洼地和潜力楼盘的问题，如果能做到买到赚到，那是上策，如果做不到，起码不要买错楼盘，无奈站岗。

远郊大盘不能碰

二手买卖很头疼

青岛有几个特别有名的远郊大盘，也是青岛畅销榜的常客，的确，从很多维度来看，这些项目价格合理、产城融合、配套齐全，似乎并无风险。

但是恰恰我们普通公众看到的它的最大优点，反而可能成了缺点，比如“大”。

大盘一般投资客群占比高，项目体量大，同质房源多，一旦全面交付，后期二手房可以变现时，将面临巨大的同期挂牌竞争，我们熟知的青岛首个郊区大盘-卓越蔚蓝群岛，目前在贝壳找房体系挂牌量900套，预计全网综合在售量约1000套。在二手房时，受制于同质房源竞争，项目在升值增值上会较同期中小规模楼盘少很多。

房地产市场作为非标商品，行情波动、个盘差异等均存在较大的复杂和多变性。

对于我们普通公众而言，不一味的抱怨，不盲目的看多，常看盘、常比较、常分析，多与懂行情趋势、能理性客观的人交朋友，多进售楼处，慢慢培养对这个行情的感觉才是正确、理性和务实的。

在金钱储备的同时，做好知识储备，让我们一起不当小白，不做韭菜，加总编好友，了解更多行业知识和行情分析。 

青与楼