中国的炒房客，应该醒醒了！

我的一个老乡，几年前他借钱在深圳买了第一套房，前段时间听说在罗湖又买了一套。

一个人，长*宽各1米8，能占多大地方，生不带来，死不带去的东西，买那么多房子，中国人活得有点累。中国人但凡有点钱，就是买房，一套不够，两套，三套......

一个家庭的资产基本上是由房产和金融资产（股票、债券等）构成。

你一旦跟别人讲，你的收入都用来炒股了，许多人第一反应可能是你是不是亏了很多钱。但如果你跟别人讲，你的收入都用来买房了，大部分人的反应是一定赚了很多钱。

放眼全球，中国人大概是房地产最热衷的投资者，买完中国还不算，买到国外去，所以才有“中国人推高悉尼房价、中国人买下了伦敦......”等言论。

除了一套自住房以外，中国人还热衷于房子的投资性资产配置，我这里说的“房子热衷者”主要指这类非自住房投资者，我想他们痴迷于房产有几个因素。

首先，改革红利带来的房价上涨。中国过去30年经济高速发展，所依靠的是城镇化和工业化，而非证券化。城镇化所带来的就是住房面积、住房环境、城市建设的改善。

中国的城市化率从1978年的18%上升到2017年的58%，以中国10几亿的人口数量，这是几亿人的城市住房需求。在城镇化快速发展的过程中，大量的建设落地，大量的人群涌入，助推房价长期上涨。投资房子客观上顺应了国家发展大势，是一波大红利。

第二，80年代第三波婴儿潮火上浇油。1980年中国的出生率是18.21‰，一直维持相对高位，至1987年的高点为23.33‰，此后开始下行，至1990年回落至20‰以下。80年代出生的人，在2000年后达到结婚的年龄，刺激了房子的刚需。

第三，中国缺乏优质的投资渠道。在中国，除了房子，你还能想到什么资产配置渠道。股票、债券等，对于普通家族来说，你最终赚了多少钱，跟整体收益率关联度不大，而是和波动率相关。很多股票，过去涨幅高达数十倍，但有多少人最终拿走了10倍利润呢？很少，可以说99%的人根本就赚不到10倍利润。

股票波动率太高，上蹿下跳，投资者心态很容易被价格所扰动，赚钱效应并不乐观。期货、外汇等，就更不是普通人能玩得明白的。

而房地产从长期来看，价格波动低，所以大家反而容易持有这样的资产。换句话说，除了房子，我们还能买啥？

第四，房子它毕竟是有居住功能的。人们对于美好生活的向往永远是正反馈的，人们总期望住越来越好的房子。

随着经济发展，人均居住面积不断增加是一个确定性事件；住房的迭代升级，房子越盖越好也是一个确定性事件；城市的配套越来越好，也是一个确定性的事件。所以，几个正反馈的确定性叠加到一起，映射到房价上，必然是一个长期上涨的反应。

从10年、20年的角度看，中国房价上涨仍然是大概率，但已经不是最佳投资方式。中国城镇化率继续上升的空间没那么大了，叠加人口老龄化、新生婴儿减少等因素，房子的投资回报要打折扣。当城镇化红利结束，房价会回到一个大周期上的横盘阶段。

尤其最近几年经济下行压力加大，投资更要谨慎。在未来3年左右的时间内，房价上涨的动能衰歇，大概率会横盘调整。

第一，房地产挤压了资源和生产要素，如今经济低迷，钱再往地产里面流，企业喘不过气来，国家一定会疏导资金往企业端流动。

第二，房价-收入螺旋式上涨模式难以为继。2015~2017的房价暴涨已经透支未来几年的空间，收入没有跟上，没有上涨的基础，房子有价无市，怎么涨。

第三，高企的家庭债务，拉响警报。截至2017年，家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，已经超过美国当前水平，接近2008年次贷危机前美国的水平。由于民间借贷无法被统计，实际上很多家庭已处于入不敷出的状态。

第四，房地产长效机制呼之欲出，房产税、租购并举等措施出台。

我想，对于我们80后、90后来说，有生之年，最大的另一个红利叫做“证券化改革”，这是继城镇化之后的另一个红利。