和前村长聊如何找到合适的土地

关于祖传家园的建设用地

阡陌：张大哥，问一个问题。之前你说祖传家园的地很难批，然后因为一般如果要是能建房子的话，都是要有建设用地指标嘛。然后这个建设用地指标，村集体的建设用地是一般都集中在一块儿，还是说我可以单独立项的话，可以单独批呀。

阡陌：如果是单独可以批的话，为什么祖传家园这样的项目很难批的下来的呢？比如说15亩一块儿，在这块地里，有按面积来分的建设用地。

张村长：这个祖传家园啊，在国家的这个政策上，尤其是土地政策上，他还没有具体规定。如果说你是叫家庭农场，在山上建一个看护房，或者是建一个集装箱房或者是木屋，这个还手续上还比较简便。如果说你立项名称写“祖传家园”，我估计你这个从这个格式上，从这个称呼上就通不过。

阡陌：那如果我就是用家庭农场，或者民宿去立项，然后申请，在山地或者林地，申请相关的建设用地指标，能申请下来吗？

张村长：这个在南方啊，有的地方开始实行了点状供地。但是这种点状供地呢，其实也是针对于有一些规模性的，或者是比较大的园区，分散型的供地。你要是说15亩，他来给你做一些规划啊，给你批个那么几十平米的建设用地，这个其实操作起来也比较难。假如说，一个园区，或者是一个村子，他已经是建设用地了，建设红地，它转手转给你们的时候，价格也不会太低。因为建设用地太紧俏了，虽然集体建设用地的价格比国有土地的要低，但是也会相对来说也会高一些。

张村长：个人认为，在这个一些地方，你新批这种建设用地会很难。因为土地规划它是一批一批的。如果说就单独那一小块儿，他给你测量土地，绘图，完了上规划图，是很难的。既然你找了这么长时间，最好是，在一些果园儿啊，或者是闲置的景区啊，或者是村庄的周边呢，利用现有的老房屋或者是看护房，或者是闲置的旅游房，或者是农业设施房来建，这是我的建议。

阡陌：我们这儿倒是有一个看护房，但是他也没有正经的手续，他那个房子是不属于宅基地的，虽然是一个能住的样子。我们邻居跟我说，那个房子说不准，它说拆就拆，因为它没有手续。你可想好，然后我就有点儿害怕。

阡陌：但是我们这儿拆迁的主管的人说这个拍航拍，拍摄要拆的房子，没有这一家，那就暂时现在是可以不拆。但是什么时候拆也不一定，拆不拆谁也说不准。所以我觉得对于我来说，如果他要是没有建设用地的指标儿的话，我去建，我心里就不把稳。

阡陌：然后我还想问一下，就是这个我前两天读《土地法》，知道了建设用地的土地规划它是每年都会出。每年它是根据什么来出这个规划呢？是我如果要是有项目去申报的话，土地局按照这个项目来做规划吗？还是怎么样？

阡陌：他是不是如果会把这个报上去的项目考虑进去，然后来做土地规划，来批土地手续，是这样吗？

张村长：对他是每年都批，每年都划拨指标。但是划拨指标呢，肯定都是很紧张的。这个投资指标都是本着本区本县本镇的重点的项目来划拨。什么叫重点呢？就是说他当下最关注的一些这个产业，有示范带头作用的产业，而且规模比较大。

阡陌：这个规模比较大，大概是多大规模？500亩以上？还是说，这500亩都太小了，像你这种3000亩地才能划拨指标啊？

阡陌：前一段时间不是去你那儿，你说你那个项目就是有立了项了，有建设用地指标。这个就是村集体的建设用地指标，是吗？他是得多大的项目才能批这种土地啊？

张村长：这个项目啊，不是说按这个亩数来界定。有的就几十亩，但是他的这个建筑面积，或者是这个将来的这个社会效益。综合的来说啊，都得按实际情况来看。有的那个纯农业你别说几十亩了，几百亩，没准儿也还没形成规模呢。

阡陌：那评定这个什么项目能不能给建设用地指标，它总要有一个标准。那这个标准是每个村都不同吗？每个地方都不一样？这个得到村里去问，是这样吗？

张村长：如果是农业口的啊，项目一般就是500亩啊，1000亩就是起步。这个算上哪个级别的这个园区啊？1000亩以上的话就可以报国家级的园区，500亩的话只能是市级，还有省级的。

什么样的土地适合建家园

张村长：这个你就跟当地的村镇政府，尤其是镇政府去接洽。完了之后呢，这个他们就会指导你。多大面积啊，什么地方能够申报，什么地方没法报。第一要避开这个耕地，基本农田。第二是林地，第三是水源地。剩下的这个荒山，荒坡，荒滩，这就差一点儿。

阡陌：林地为什么也要避开呢？像祖传家园这个项目，如果要是主要建食物森林的话，不是应该首选林地吗？为什么要避开林地呢？林地啊，这个批建设用地，批国有土地都是不行的，坚决不行的。除非是特别好的项目，省级的重点项目才有可能跟你划拨。我估计这个事儿，你做不到。

阡陌：好的，好的，好的，我大概清楚了。就是找荒地荒山荒滩荒坡这样的土地是有可能的是吧？

张村长：对，是的是的。但是我建议你还是找这种闲置的房屋、旅游设施或者是农业设施房来建，比你新批的话要省时省力得多。成本也会省很多。因为它既然闲置的啊，它的价值就没有那么高。你做手续时间上也会省很多的事儿。因为它走手续还有等待的时间，太麻烦了。

阡陌：然后还有一个问题就是，比如说我没找着那种现成的房子，然后我想建家园，重新去走手续。然后找到了荒地，荒坡，荒滩，它可以批这种建设用地嗯的指标儿。我走这一套手续下来大概要多长时间呢？一年半年还是多长时间？

张村长：重点项目的话有半年差不多。如果是一般的项目，一年跑完了就不错啦。我看你上午说的那个地方离那个山里寒舍不远是吧？那个山里寒舍，他那个村子里头没全部包给首旅。个别的房子，有的就在那个大山边儿上，你直接租他们的老房子不行吗？山里寒舍行不行？那个整体的村子里头环境也挺好的呀。都已经打造好民宿群了都已经。

阡陌：山里寒舍是干峪沟村整村搬迁，然后之后把村民的房子都收了，打造的山里寒舍。不过你这么说，我觉得我还真是可以去山里寒舍那边去转一转，那边有可能也不能把所有的房子都包下来是吧？那个地方也太大了。

阡陌：我们这边儿的价格大概是一万五到两万多，可以租一套院子一年。就是将吧能住的那种。上次我看了一个荒院儿，他要一万一年，特别特别慌的，那种完全住不了的，啥也没有，房梁都快掉了的，还得重新修的那种破房子，特别老，特别破的房子要一万一年，我觉得崩溃[流泪]。

阡陌：我去年2019年到2020年中间的那段时间，我去了一个延庆的一个夏友家，他们是租的村民的房子。签了20年，先付十年的租金是5000块钱一年，十年一共是5万。然后他们又花了15万去装修房子，大概一共花了20万。

张村长：看到你们整天研究土地政策，到处去看地，够累的。这些对于我们这些土生土长的农村人来说太简单了。

阡陌：我觉得也不是吧，就我今天还跟我们村的村民聊呢。我觉得大部分村民只要没有在政府部门工作过的，他其实对于土地政策也不理解。都不知道是咋回事儿。觉得别人手续能办下来，那就是有人。我办不下来，就是没人。他都不理解，法律，政策，对于每个人来说是平等的。

阡陌：我觉得我在做这件事情的时候，心里就没有这个障碍。我心里坚定地相信法律对每个人是平等的，然后对于项目的审核的条件和要求是平等的。人确实是有亲疏远近的关系，这个不是绝对必要条件。

张村长：妹子，我跟你说一下啊，你把这个事儿看得太简单了。中国社会就是一个人情社会。你放心吧，同样的项目，有的人能办下来，有的人就办不下来。这个你就得尊重事实。我对于这种社会现象也很不屑。我也很不愿意去评论这些事儿。但是呢，在社会行走，有的时候儿要向这种现象低头，要不然没法生存。

张村长：对于我来说，我的个人人脉关系啊，这里也好，县里也好，甚至市里也好，肯定是没问题。但是有一些人办起一些事，是非常非常难的，他到哪，谁也不认识啊。政策他也不知道啊，信息更不对称。说实在的，那他只能说是啊，谁有人谁办了。他只能就这么简单的一句话概括了。

张村长：办一些政府类土地手续啊，或者是工商税务的手续啊，其实真的是，你要哪儿有朋友的话啊，办起来非常快，非常省钱，省时间。如果是哪儿你都不认识的话，那你就来吧，那太慢了。

阡陌：张大哥，再问一个问题，因为我现在在北京的农村产权交易中心看到的几个挂牌的项目，他们剩的时间都比较少。可能一般也就剩个八九年，如果我们要是承包这样的土地，过了八九年以后，这个土地要怎么处理呢？是我重新再去租，然后再付费吗？

阡陌：还有一个问题是，像我问到的这个北京的地租啊，大概是一千三一亩，然后像我朋友在威海那边的地租也是1000块钱一亩，像老平农那边的地租也是接近一千三一亩。为什么你拿到的土地能这么便宜呢？是因为土地性质不一样？还是因为你是当地人所以能拿到这个价格呢？那像如果我们外地人，想要去租一块地，是不是只能以这个价格去租下来呢？

张村长：还剩个八九年啊，是因为这个农村第三轮儿承包。

阡陌：比如说我们外地人承包了15亩土地，然后在这个村儿那100亩吧，然后那个嗯，八九年以后我们是要再重新承包一次吗？那这个价格和这个剩下的这个年限，比如说我在承包个30年或者50年，那价格是一个什么样的区别呢？还是就是我现在比如说我现在一亩是一千三，然后我再承包50年的时候也是这个价格，而且是一次性交清吗还是怎样？

阡陌：因为像现在如果我们要去承包人家村民的土地的话，那估计可能前期他如果还剩个八九年的话，估计我们可能是要一次性付掉这么多钱。但如果是八九年以后重新分配，村里会不会把土地就收回去了？还是怎么样？

张村长：第三轮承包土地的合同是2028年到期，所以说他对外挂土地，他就是还剩八九年的时间，要是九年的话，他是去年挂的呢。所以说他还剩多少年限，他只能挂这么多年。到期之后呢，国家已经出台政策了，可能延包。但是没有正式出来这个法律文书。所以说这个他不能说直接包，38年，39年，他不能这么干。

阡陌：延续包地就是，比如说我现在包了这150亩，过了八九年以后，还想继续包这150亩，那价格是怎么样呢？是我直接把地租直接交给国家吗？还是继续给转包土地给我的人？

张村长：这个就是国家的这个政策的问题了。因为中国的这个信用政策啊，确实有点儿不太适合做这种祖传家园。因为土地政策不是私有化，是按年限承包，所以没法儿永续的，做永久性的项目。另外再一个说呢，你看这个有好多便宜的地是怎么回事儿呢，是因为它以承包荒山荒滩的名义来承包的。第一，这样的年限一般都是40年50年，有的甚至是70年。

阡陌：我知道，就是我们国家发展这么长时间房地产，然后城市建设会占用耕地。我们国家又实行耕地保护制度，很多原来的荒山荒滩荒坡，都变成耕地了。

张村长：过了这个八年之后，如果说土地不重新分配，继续延包的话，那你就得还得跟原来那个承包者，续租，续包。如果是土地政策变了，重新分配了，那你就得跟这个村委会或者是去跟其他人转包，这种就麻烦了。所以建议你们不包还剩八九年的那种地。你就包那种跟村委会签了40年或者50年的，承包荒山的那种地。那种年限更长，而且会成本会更低。

阡陌：那现在村委会是每个村儿都有这种还没承包出去的土地吗？但是我们村儿好像是，我听他们村民讲，所有的土地都在村民手里呢。就没有在村委会手里，如果我们想要去租地的话，都是村委会从村民的手里把地收回来，然后再租给外面的人，是这样去签合同的。

张村长：你啊，你从哪上找突破口，你就从那个村民承包的那个荒山啊，或者是果园儿上下手啊，在这种荒山呢，这个剪那种啊，交通比较便利啊，相对来说比较平缓的地方啊，有水的地方就行了，因为你们啊做这种家园呢，不是要求这个有多大多大的平面面积。实际上呢，你们要求是这个植物多样性啊，有一些平地就行了，甚至有的是一些特别挤薄的那种岩石，块儿也行，因为你们呢，既要种一些植物，而且要出景观，所以是无所谓的。

阡陌：对对，对，反正自己也吃不了多少东西，种这么多东西干啥呀？就漂亮一点儿就得了，然后便宜一点儿，漂亮一点儿够自己家吃，然后分分朋友就行了，这样的的确实比较适合。

张村长：这个你像我刚才给你们推荐这种啊，有一点缓坡，有一点平地，最好是有一条小溪的，这个这种地方山地啊，最好是说看上去的视野啊，就是景观更漂亮，所以说呢，正好啊，老百姓呢，他对于这种地方他只能说是栽一些果树啊，他没有更大的更多的作用，因为他不看景啊，但是你们呢，要的是看景。而且呢，能够造出景来啊，从这个感官上呢，这种坡呢，做出来东西其实更漂亮，所以说我推荐你们啊，寻找这种地方啊，正好是老百姓不要的地方，不用的地方，价格也会相对来说更便宜，造出来景会更漂亮。

张村长：那是由于这个耕地指标不够了，修了公路啊，建了厂子啊，还有就是开发了商业住宅。所以说农村本来就不是耕地的地方，它就把它划成耕地了。这种现象很普遍。在13年14年的时候儿，因为这个事儿，我跟我们这个镇里头，还有县里的国土局的，因为划定这个耕地的事儿，我跟他们干仗啊。他让我划一片基本农田，我说我们村子从来没有农田啊，从来没有耕地，你让我签，我不签。

阡陌：这个事儿你干的对！那肯定不能签啊。土地变成基本农田，就非常麻烦了，就什么也干不了了。而且价格就贵了，那确实是不能签。

阡陌：但是这个事情是你说不签就不签了吗？就比如说国土局，他们去规划，比如说他们开发了一个大型的房地产项目，然后规划了一片住宅，那肯定要把其他的地变成耕地啊。变成耕地是你不签，这个地就不变了吗？

张村长：当时整个镇里头啊，这个每一个村子分配最低是20亩耕地指标，就是新增20亩。但是我们村子是唯一一个只签了两亩耕地的一个村子。他们不知道咋回事儿。对于我来说，我非常懂对这个国家的土地政策，为什么要他要去每个村子，想摊派这个耕地指标。我对这些政策门儿清。别的其他干部他就是执行。但是到我这块儿我就没按他们那个办。跟镇里的跟县里的相关部门儿，就吵起来了。他们别人看着，就纳闷儿：一个村干部，让你咋干就咋干就得了呗，其实他们是真的不懂。

张村长：只要是这个地块儿被画成耕地、基本农田你就什么也干不了。你调指标干啥的那都不可能了。没有好处，全是坏处。所以说当时那时候儿我就不给签，最后到我这块儿就是强压，领导们都强压，我是最后捡了一块儿不碍事的地方啊，划了两亩地。

阡陌：你牛！真厉害👍

阡陌：你真是见过世面，有头脑。这件事情我也是到现在才知道的。我看完土地法，然后想去查土地资料，跟那个江苏的姑娘聊了一下。她前几天找苏老师去了一趟大堰镇做整镇的策划吗？顶层策划，谈整镇去发展。谈判的时候拿了大雁镇国土局的图纸才发现，一个特别穷的偏远的山区，80%都是基本农田，我都崩溃了[流泪]。

阡陌：然后我就问，你们那不都是山地吗？你怎么会是基本农田呢？他说我也很纳闷，然后后来就是说是因为他们发展房地产，然后会挤占农村的耕地，然后就把其他的那些不是耕地的地方就都变成基本功农田了。这个现象是特别特别普遍。你能顶着这个压力把这个事情给扛下来，我觉得你特别特别的牛。

张村长：那个是这么回事儿啊，有的县里头，以县为单位，开发土地也好，开发这个房地产也好，还是修公路也好，它没有可用的指标了。它就把这个土地指标啊，分摊到各乡镇，以硬性的任务去完成。你没有，你赶紧给我置换出来。有的呢，是这个镇发展的好，那个镇发展的不好。发展好的镇子买另一个镇子的这个这种土地指标。就相当于他的荒山荒滩啊，这种就是就是农村的三类地，最次的地，为啥他给他调成那种基本农田呢？是因为在指标上给他划拨过去了，完了之后呢，这个另外一个镇给这个阵子一些资金一些钱，是这样的他们。

阡陌：如果我想找这个土地的具体的这个图纸他到底是什么性质？我是去直接去我们密云县的国土局吗？去问吗？还是我能以什么方式能拿到这个图纸呢？还是说我去立项目找我们村的书记，然后说我们要以项目的方式去立项，然后看一下这个图纸。

张村长：你在那个当地的那个产权交易中心啊，他没有多少可交易或者合适的地块儿。因为那个里头，现在大多数是啥呢？第一是靠近公路的。或者村里头认为有很多价值的这种地，平地啊，或者是村里的闲置的地，或者是老百姓不用地。在农村产权交易中心挂出来，其实是为了走形式的。

张村长：这个农村产权交易中心啊，将来是会发挥它的作用，但是现在还没有真正的发挥太大的作用。如果你现在急着找这个地，我建议你啊。我建议你跟当地的农协会或者是旅游协会，就是这种开办农家乐的啊，这种协会里头会有这种很多的地闲置的地，因为这种地基本上全是老百姓已经承包的。

张村长：就是老百姓已经承包的荒山荒滩。而且呢，它里头有很多这个没来得及开发或者是没有能力去开发的这种土地。或者是坡地或者荒滩，有的甚至里头已经成形成了很多的这个建筑啊，甚至有合法的这个土地手续的建筑，但是他没有利用好。知道吧，你去找这种这个人群你绝对会有意外的收获。第一时间长，第二价格便宜，第三土地手续，建筑合法，甚至有现成的建筑。

张村长：最好的方法呢，是你跟他们合作啊。你们跟他们合作，就跟这个当初我跟你说的那种模式一样。你来帮他们做设计做规划，帮他们来销售农产品，用你们的知识，你们的能力来帮助他们。完了之后呢，他们把你们最需要的这些生产资料啊，土地手续啊，建筑啊，这个交通的道路电力，甚至是当地的一些纠纷，这些由他们来做，知道吧？这就是强强联合，如果这些东西让你们来做的话，你们做起来会非常慢，调解当地的纠纷会很难的，知道吧，所以说把条件谈好，最好是跟他们合作啊。

张村长：这个和当地人合作呢，他们有经验，有一些也还有生产设备，如果是说都让你们一样一样，自己去用时间成本去试错的话，我认为就有点儿，那什么了？比如说当地的适合种什么啊？这个当地的土壤气候是吧，这些他们是更有经验的。还有一些设备啊，这个当地人当然有啦。还有什么呢？就是说你们城里人回城的时候啊，或者是回老家的时候，这个地方由他们来啊照顾或者是代管啊，这样是非常实用的。就跟我当初跟你说的一样，我当初想这种模式啊，就是等于是城里人，有自己度假地地方。

阡陌：农业合作社。农业协会，旅游协会，这个在哪里找？问村民就能问得到吗？

张村长：这些协会类的好找当地的老百姓，农民，他不懂他们那种纯农民的话，他只知道这个啊，种地啊，甚至是那个种果树，他们是不懂的。

阡陌：怎么才能找到这样的组织？

张村长：农业协会或者合作社这种联合会基本上就在这种农牧局下属啊，或者是供销合作总社下属，因为他们就是这些单位的，只管你像这个旅游协会啊，这里头其实就是好多好多的这个农家院或者是山庄农场啊，他会在这个旅游局的下属。

张村长：你和当地的做农业做旅游的一些，这个有一些小规模的这个从业者，他们就在这个协会里头啊，让他们直接在那个群不群里头一发布消息就行了。

旅游协会在旅游局下属

阡陌：农牧局，供销合作社，好的。