拆骨法（来自水KU）

事实上，我们可以用“拆骨法”。

譬如同一个小区。同一幢楼里。A的30楼和3楼，售价就不同。

30楼如果卖58000的话，3楼可能只有48000。这其中近20%的差异，属于“楼层差价”。

同样的30楼，朝南朝北又不同。

这是朝向溢价。

你将楼层，朝向修正系数都剥掉了，A还是比B贵。那么，你可以这样说，A的55000/m售价中，其中包含以下因素；

基础盘，30000/m

精装修，10000/m

楼龄三年，2000/m

绿化与会所，2000/m

房型差异，1000/m

楼层差异，-3000/m

地铁便利，-5000/m

品牌溢价，8000/m

初房情结，10000/m

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合计：55000/m

我们仔细看这张表，脉络就清晰得很多。

凭什么旁边的二手楼卖30000/m，而你却花了55000/m买A。

其中，楼层，地铁等打分，还都是负数。说明A的品质比B还要差。但你最终是支付了高得多的溢价。因为你还购买了别的货品。主要是精装修+品牌+初房情结。

好了，现在问题来了。哪些因素能帮助你保值增值？

三五年后，尘埃落定，A和B的哪个表现更好。

四）增值能力

当你花55000/m买房子时，其实你只有30000/m是买了具体的砖头水泥。还有的25000/m，你买的是各种各样的“附加值”。

但是，如果你要升值的话。所有的因素，并不是普世升值的。

当你掏出去的钱中，只有一部分会升值。其他的并不会升值。

只有一部分能对冲货币。

只有一部分是硬货。

在所有的资本支出中，“装修”是最不保值的。目前上海精装修一手楼盘，装修一般是二个标准。10000/平米和15000/平米。

业内的行规，大概是四倍。

也就是说，他卖你10000/㎡的净装修房。你自己找个工人干干，实际成本是2500/m。

所以炒家们有一条铁律。那就是绝不碰“高价精装修房”。

每一个炒家都是装修大师。建材市场我们比任何人都熟。炒家们倾向于买毛坯房，然后自己装修。利润就出来了。

如果有谁和你说“高价品牌开发商精装修楼盘”。那他一定不懂炒楼。

职业炒家的第二条铁律，就是绝对不碰“品牌开发商”。我们绝对不为品牌支付任何溢价，绝不，绝不！

万科的房子，一般比同地段其他KFS贵40%左右。仁恒的房子更离谱，一般比同地段一手盘贵60%。

我们遇到过很多仁恒粉。谈起仁恒眼睛就成了1080度。@@@三个圈。

有些人喜欢仁恒，和米粉水果粉一样毫无道理。自住就是喜欢。

但是作为投资，我们绝对不碰万科，仁恒。

为什么，当你今天花了多出60%的溢价，买入仁恒。

等你某一天想要抛售时，你必须得拿回这60%溢价。

你得再去找一个仁恒粉。

你得再去找一个下家。并说服他“仁恒的尊贵血统”。并说服他多掏60%的钱。这个难度可不是一般的高。

货比货得扔。人家看看你的小区，看不出任何尊贵之处。当年你买得贵，那是你的成本高。

对于职业炒家的第二条守则，就是绝对不为“品牌”支付溢价。

今天你买入时支付了溢价，你卖出时，该“溢价”如何套现。该溢价如何保值增值。

我们信奉的只有品质。栋距，进深，面宽，用料用材，层高。除了品质之外，我们一无倚靠。

职业炒家必需是冷酷无情之人。我们绝不是任何品牌的粉丝。

我们抓在手里的，只有那些冷冰冰实际的数据。你的层高3.1米，他的层高2.9米，他的层高2.7。好的，那我就愿意为3.1米支付溢价。