买伦敦干货 | 英国购房贷款办理，看这一篇就够了(下)

接上一篇，我们继续来探讨关于英国买房贷款的话题。

总体来说，英国的贷款利率还是要比中国的房贷要低。根据每间银行的不同，贷款利率一般在1.9%-3.5%，外加英国央行(Bank of England)的基准利率(现在是0.1%，近十年的最高点在0.75%)。除此之外，根据买家买房的需求不同，贷款利率也会有自住贷款和投资贷款(BTL)的差别（一般来说，自住利率会比BTL低0.5-0.8%左右）。

据统计，去年中国银行英国分行、汇丰银行、大华银行、渣打银行等对中国买家房贷的利率在3.2-3.5%左右。我们建议国内的买家可以粗略按照4%的贷款利率来作预算。

英国房贷针对海外买家的还款方式主要分为：连本带息型(Repayment mortgage)和只还利息型(Interest-Only mortgage)。前者与国内的购房贷款相同，每个月连本带息还款。而后者Interes-Only mortgage，每个月仅支付贷款利息，本金则在贷款期结束后一次性还清，这种方式目前在BTL的买家中非常受欢迎。

两种还款方式各有利弊。

连本带息型(Repayment mortgage)，每个月还款金额较多，占用买家现金流较多，但贷款期结束后，房子就完全属于买家所有，比较适合纯自住买家。

只还利息型(Interest-Only mortgage)，每个月还款额较小，占用买家的现金流不多，但买家向银行支付的利息要高于连本带息型，贷款期结束后，买家可以通过出售房屋的方式来支付本金，也可以做二次贷款(remortgage)。前者的做法买家可以直接从房产交易中收获房屋增值带来的收益，后者则可以继续以BTL的形式持有房产。具体都是根据买家自身的情况及房产升值的情况来具体考量的。Interest-Only比较适合房产投资的买家。

下图我们对比来给大家直观的看一下两种还款方式比较。假设投资一套100万磅的房产，贷款额度50%，20年偿还期，3%的利息。在连本带息的还款的方式下，买家每个夜月需要支付2773磅，20年还清后房子归买家。在只还利息的还款方式下，买家每个月的月供在1250磅，20年贷款期到了之后需要一次性支付该房贷的本金。

有人会问，我们建议BTL的买家尽可能选择Interest-Only的还款方式，等贷款期到了要一次支付掉房产的本金，如果房产没有转卖，一次性承担的资金压力很大怎么办？

我们在这里再算一笔账。首先，通货膨胀将会帮买家解决一大部分的问题。想想我们20年前和现在的对比，20年前100块钱和现在100块钱的价值简直天差地别了。英国也是如此，过去30年英国年均通货膨胀率为2.58%，我们假设之后也是这个趋势，那么现在贷款的50万磅到了20年之后也就没有那么值钱了。  (下图是中国和英国近20年通胀率的对比）

其次，不管周期波动再大，英国的房地产价格长期都是上涨的，房租养月供，可以让我们无负担的长期持有这个房产，直到房价上涨到满意的价位再卖出，用卖房钱归还贷款的本金。合理的利用银行杠杆，做长期投资，也算得上是一个超低风险的投资了，这账怎么算都划算。这也是我们为什么一直说，选择资本高度发达，经济稳健的国家做房产投资是非常好的境外资产管理的方式。更何况，英国，尤其伦敦房市永远是供不应求呢！

英国每年的住房报告和年度预测都是大写的“供不应求”，长期的供需关系不平衡，政府在政策上面对BTL的投资贷款上也是越来越严格。

这里我们可以给一个简单的参考，以前BTL的银行的审核标准是房租需要覆盖120%的月供，现在需要140-150%。

除此之外，对于BTL买家，以前房租收入减去利息的部分才需要缴纳税款，但从今年之后利息部分将不能抵扣税款。

海外买家贷款一般都是长期浮动利率贷款，关于浮动利率实际对月供的影响不会太大，在此不赘述了，想要进一步了解的朋友可以小窗敦敦：mylondon20 。♡

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