一房数卖法律实务问题研究
一房数卖法律实务问题研究
文/陈曙阳律师 江苏柏金律师事务所
近年来，由于房价涨幅较大，一房数卖的现象越来越多。有的是因为房屋价格上涨，卖方心理失衡，在已经跟买方签订房屋买卖合同的前提下，又将房屋出售给其他愿意支付更高价格的买受人。有的是因为卖方恶意先后将房屋卖给多个买受人，在收到多个买受人支付的房屋价款之后，无法继续履行合同，逃之夭夭。
房屋买卖对普通老百姓来说是非常重大的经济事件，有的甚至关系一生的安定生活。如果我们在买房的过程中，不幸遇到卖方一房数卖，我们该如何维护自身的合法权益呢？先看一个案例。
【案情简介】
2001年，刘某与张某签订房屋转让协议，约定张某将其位于东城镇石桥村的一套住房以3万元人民币转让给刘某，协议签订后，刘某支付了3万元购房款，但一直未办理过户。
2011年，该房屋动迁，张某将其女儿张某某作为被动迁人，另行安置了诉争房屋东城镇花园小区55幢103室。
2012年6月19日，张某某与陈某某签订房屋买卖转让协议，约定张某某以50万元价格将东城镇花园小区55幢103室出卖给陈某某，陈某某分三期付款，直至张某某将房屋过户给陈某某时，陈某某将余款彻底付清，协议签订后，陈某某支付购房款共计23万元。
2013年1月13日，张某某与方某某签订房屋买卖转让协议，约定张某某以43万元价格将东城镇花园小区55幢103室出卖给方某某。
刘某、陈某某、方某某均未能取得东城镇花园小区55幢103室房屋所有权，刘某、陈某某、方某某先后将张某某诉至人民法院，均请求判令张某某协助其办理东城镇花园小区55幢103室房屋所有权变更登记手续。人民法院合并审理本案。
【法理分析】
一房数卖的买卖合同，只要不存在法律规定的无效情形，多个买卖合同均有效。在多份买卖合同均有效的情况下，如何确定优先顺位？法律并无明确规定。根据法理及交易便利，履行顺序是：（1）办理登记手续的买受人；（2）占有房屋的买受人；（3）先订立合同的买受人。
参考案例：江苏省苏州市中级人民法院（2013）苏中民终字第1467号
【律师评析】
首先，刘某并没有就东城镇花园小区55幢103室与房屋所有权人张某某签订房屋买卖合同，并不是案涉房屋的买受人。其次，刘某、陈某某、方某某均没有办理登记手续，亦没有实际占有房屋。最后，方某某与张某某之间的房屋买卖合同成立于2013年1月13日，而陈某某与张某某之间的房屋买卖合同成立于2012年6月19日。综上，陈某某与张某某之间的买卖合同成立在先，张某某应当继续履行合同义务，并协助陈某某办理房屋所有权转移登记手续。
本案是多份买卖合同均有效的情况下，数个买受人均没有取得房屋所有权的情形，合同按照“办理登记手续的买受人、占有房屋的买受人、先订立合同的买受人”这样的先后顺序去履行。那如果卖方将房屋出售给多个买受人，并已经过户给其中一个买受人了，其他未取得房屋所有权的买受人该如何维护自身的合法权益呢？再来看一个案例。
【案情简介】
2017年3月25日，刘某与陈某在中介公司的居间下，签订了《房地产买卖居间合同》1份，约定刘某将其所有的一套房屋以134万元的价格出售给陈某。2017年6月10日，刘某向中介公司及陈某发出《解除合同通知书》，载明，本人将自己所有的一套房屋出售给陈某，现本人因其他原因提出解除合同，请你方收到本通知书之日起五日内书面告知相关收款账户，以便于本人退还相关费用。2017年6月12日，陈某收到了上述解除合同的通知，2017年6月19日，陈某向人民法院起诉，要求继续履行合同.庭审中，陈某变更了诉讼请求，不再要求继续履行合同，而是要求解除合同、赔偿损失。
庭审查明：刘某与第三人于2017年5月26日就案涉房屋签订《房屋买卖合同》一份，第三人缴纳了相应的契税及个人所得税，办理了贷款已开始还款，诉讼过程中，第三人已经开始对房屋进行装修，现已实际入住占有该房屋。再查明：陈某在变更诉讼请求后，为证明损失情况，向本院申请对案涉房屋的价值进行评估。本院依法启动了评估程序，并结合双方交易的实际情况，确认以陈某收到解除通知一个月之后的2017年7月12日作为价值时点，委托评估公司对案涉房屋进行了评估。
【裁判结果】
对于差价损失的赔偿问题，由于刘某的违约行为损害了陈某的信赖利益及预期可得利益，陈某有权要求进行赔偿；对于替代性购房的时间，本院酌定为1个月，即从陈某收到解除合同通知之日的2017年6月12日起至7月12日止，此期间，因房价上涨致陈某替代性购房需多支出的价款应由被告承担赔偿责任。
本院酌情按评估机构确定的价值164万元作为确定损失的评估价。合同约定的成交价为134万元，二者的差额30万元应由被告方承担赔偿贵任。
【律师提示】
1、数份房屋买卖合同均有效，数个买受人均没有取得房屋所有权的情形下，合同按照“办理登记手续的买受人、占有房屋的买受人、先订立合同的买受人”这样的先后顺序去履行。
2、房屋涨价卖方违约，合同无法继续履行，买方可以要求卖方赔偿房屋涨价的差价损失。
3、当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。所以，当卖方明确表示不再履行房屋买卖合同并且该合同无法实际履行时，买方应及时另寻其他交易机会，替代性购房，防止损失的扩大。
