论买房的正确姿势(一) ——那些年，我遇到过的坑盘

2017-12-26 本文已影响0人木韦杂货店

首先我讲一下为什么我要写这个系列，因为我看到身边有太多的人，拿着自己和父母大半辈子的积蓄，欢天喜地的去买房，但买回来的房子，有些简直是——惨不忍睹。

什么样的房子能算上惨不忍睹？就是不用看，一听名字我就崩溃了，不能再看下去，再看下去，我就会恨不得自己去撞墙。

在这里我不会点评具体的哪一个是盘坑，但如果你看完了这个帖子，心中自然就有了标杆。

关于买房，有两个理念需要申明一下：

买房是一项专业的系统工程

买房是大多数普通人一生中所能做出的最最最重大的一项投资，没有之一.

按照一贯的风格，上来先说结论，以下就是这一期的“坑盘”排名：

远郊一手别墅 < 环京/环沪一手房 < 商住/商铺 < 旅游地产

传说中的那些坑盘们：

远郊一手别墅：——坑的就是你

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才200多万，就能拥有一套高端的别墅。是不是满足了你从小的愿望。

但这样的盘存在着两个明显的硬伤：

太过偏远，交通不便：

这样的别墅，一般都是在靠近上海外围，离轨交地铁站都有一定的距离。大家都是上班族，你如果住在那边，平时上下班真的很不方便。
定位失败，难以转手：

200-300万的别墅，真正的有钱人是看不上的。但普通的小白领因为上班不方便，也不太会考虑这样的房子，这就导致了以后如果你在转卖的时候，就很少会有人问津。

我周围有人买了这样的别墅，但是因为上班非常不方便，就又在市区租了一套房子用作上班。因为别墅是精装修，又舍不得租给别人，所以目前为止就一直空关着。这样每个月空关着房子，还着贷款，租着房，我就想你到底算是有房还是没房呢？

点评：精致的花瓶，中看不中用。一买套三年。

环京/环沪一手房：——说真的，你只能选一头。

——很多北京上海的同学可能都会有这样的想法，既然北京上海没法买，那我就去投资上海或北京周边的房产，这样北京上海发展的好的话，也能受到点辐射。这样的想法是很有问题的。

一个城市的辐射范围是有限的，即使在上海，类似于奉贤，金山，崇明这样的地方，辐射效力也已大大减弱。出了北京上海，你还能指望辐射多少？
最怕陷入奶奶不疼，姥姥不爱的境地：如果你在浙江，那你可以去杭州买房，享受杭州城市发展的辐射，但如果你听了中介的忽悠，又想享受到上海的辐射，然后跑去宁波买房，那你就陷入了什么样的境地。上海不认你，杭州也不认你，最后你就自己看着办吧。

点评：除非哪一天这个区域被划入一线城市，否则，环沪环京大概率跑输大盘。

商住/商铺：——请问，你有见过卖二手商住/商铺的吗？

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商住/商铺的优势：

不限购
价格低
租金回报率比普通住宅高

如果光看上面几点，那么商住/商铺还是一种不错的投资手段。那还为什么我把商住/商铺列入坑盘排名呢？

主要是因为：——惨绝人寰的土地增值税

土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30％－60％（按差额比率不同累进计算） 
    
* 增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％
    
* 增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％
    
* 增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％； 
    
* 增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

数据来源

综合下来超过60%的交易成本，杀死了90%的交易。

二手商住/商铺几乎没有流通性。卖一手商住/商铺的中介经常看到，但你有遇到过卖二手商住/商铺的吗？

点评：租金收益是小头，买卖才是大头。一买套10年。

旅游地产：——如果非要在众多坑盘中选出我心目中的NO.1，那非旅游地产莫属。——坑盘中的战斗机

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大家是不是是都有个梦想，退休之后在海滩边养老。所以，KFS专门推出了旅游地产这款项目。

不管是70产权房，商住，还是商铺。如果加上了“旅游地产”这四个字，那它的坑盘系数就要X2，对的，绝对要Double（已经买了旅游地产的同学们是不是要菊花一紧了）。

租金收益无法保证：旅游有淡季很旺季之分。你可能在某几个月内能赚钱，但在剩下的几个月内会亏钱，所以拉成一年来算的话，很可能是不赚钱的，即使赚钱，收益率也没有预期的那么高。
游地产没有接盘侠：在很多旅游，是没有外来上班族的，整个城市的人分为要么是本地人和游客。本地人都有自己家的大别墅，是不会去买你的房子的。游客只带动了租赁市场。在北京上海商业那么发达的一线城市，有那么强大的人流基础，商铺和商住还那么难买，你觉得在一个三四线的旅游城市，你手上的房子会有人接盘吗？

13年的时候，一个朋友用60万在海南买了一套商住海景房，开发商承诺包租，几年回本。16年，我问他海南那边怎么样了，他说现在开发商的一手新盘还是60万，他那套根本就卖不掉，因为开发商的新盘都没卖掉，怎么会有人来买他二手。那我问他租金收益怎么样，他说除了过年天冷的那几个月比较紧俏，其他好几个月份都是空关的。

点评：如果有人推荐你去买旅游地产，那你就要考虑这个朋友值不值得交了。要么太蠢，要么太狠。一买套终身