二手房缴税分析——兼说契税与印花税的区别

5月初经历一次二手房买卖，过户缴多少税是买房人关心的问题，现将缴税一览表放在文中，并作简要讲解，与现场解释有冲突的，还请以现场办理为准。

一、满2年过户增值税减免

按增值税定义——“销售境内货物、加工劳务、销售不动产的单位和个人”，要缴纳增值税。但此情形按现行政策是适用新房或者不满两年的房子而设的，如果原房证过户时已满两年则减免增值税（依据“两税”而征的城建税与教育附加税也免）。

满两年过户相关税金计算一览表

二、转让方应缴个人所得税（核定房款的1%）

房产转让所得，即卖方所得卖房收入应缴纳个人所得税，计税依据一般按地税局根据“成交价格”核定其金额。

虽然按规定个人所得税由卖方人出，但由于是卖方市场，一般过户费都由买房人出，而大部分买房人都将过户费理解为过户

所发生的一切费用，当然也会认为包括个税这一块；但不管如何，在事先要说清楚。

三、印花税减免

2018年有政策规定，个人住宅买卖免征印花税，这里需要说明的是，这种产权转移书据的纳税义务是当事人，也就是双方都要缴

纳，所以图表中，虽然免除了，但列示的是双方的印花税都分别计算减免。

需要补充说明的是，另自18年5.1日起，对按件征收的其它账簿免征印花税，就是说一个账簿5元的印花税已进入历史概念了，但注册资本金还是要征收，只是减半！

四、契税是由买方缴税

按图中，契税税率是3%，但根据减免政策（90平方以下），22万的房价只要缴2200元，实质是减免至1%缴契税。

一般人弄不清契税与印花税的区别，主要是买房是契税与印花税都在一起缴，容易混为一谈。在这里简要分析一下它俩的区别：

1、从定义上看：

契税是“在境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税”。

通俗地说，就是买房时你缴的契税是法律规定的应该你缴；这与法律没规定卖房的个人所得税由你缴而你依然交了是有本质的区别。

从法律的定义也可以看出，契税是单向税，而不像印花税那样双方都要缴的一种税。

2、从实质上看：

在转移土地、房屋权属时所签订的产权转移书据只是印花税征收的其中一个税目，印花税的征收范围可不只包括房屋产权转移，

还包括签合同、立账簿等其他应税行为。

五、土地增值税的减免

按土地增值税法规定，凡是"有偿转让国有土地使用权及地上建筑物产权",对“取得增值收入的单位和个人征收的税”。

通俗地讲，就是你卖房子，要缴土地增值税。（目前默认房价是上涨的，如果房市大跌，这增值依据就不存在了）。

但看图，本例土地增值税是减免的。减免土地增值税可以从两个层面理解：

1、土地增值税只对增值部分征税，其应纳税额并不是“直接对转让房地产所得取得的收入征税，而是要按”扣除只项扣除项目后的余额

后征税“——即以”纳税人在转让房地产中获取的增值额“为计税依据；

2、纳税人转让旧房的，扣除项目包括：房屋的评估价格、取得土地使用权时所支付的地价款、转让环节缴纳的相关税费。

如果按转入收入与相关扣减成本相抵无增值额，则不需要缴纳土地增值税。

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综上所述，面积在90平方以下的，只要缴契税（1%)、个税（1%），就可以了。