高端公寓

用户群体和需求:

群体: 70%以上是企业外聘高管或在沪创业的高收入人群+ 新兴的富豪阶层  + 创二代+明星。公寓租金区间约1.3万-3万，多分布在徐家汇、新天地、浦东陆家嘴等上海CBD区域的中高端社区

需求: 其一是自用。与普通住宅、公寓不同，高端服务式公寓多与商务人群挂钩，因此也多分布在城市CBD；高端商务人士的流动性强，对交通通勤时间成本要求高，也更强调便利居住和舒适服务，比如普通白领需要的是一个通勤距离近的起居室，企业家则需要一个配套顶尖的城市会客厅，CBD的高端服务式公寓就可以满足这样的需求。比起普通住宅，高端服务式公寓更强调对城市优质资源与优质服务的占有：硬件设施容易被复制和取代，而专业的物业服务和管理水平成为价值的分水岭。

其二是投资。不可否认，绝大多数公寓持有者都有投资增值这一目的。当前受市场影响，公寓产品的转手速度在加快，但从更长的时间段来看，公寓的转手时间大多很长，10年以上的转手期也属正常。公寓产品对租金回报的依赖度高，高端公寓的租金涨幅也有明显优势。

市场供给:  高端服务式公寓则很少，真正能担得起这一称号的不过仁恒·辉盛阁、兰博中心、银泰·华悦居、望江名门以及入市不久的招商大魔方·玺荟等，体量十分有限。

市场特点:  高端市场由于人群的支付能力和社会地位不同，资产所有者和管理者的分离反而自由化，是最安全的市场，受政策调控影响较小，是纯市场行为。

指标：

空置率，人房比，续约率，违约率，评价满意度，好友介绍