【房产投资】什么样的地段是好地段

一，真正的看地段是看一个地段的便利程度

- 在一个节点到其他主要结点的便利程度

- 市中心到每一个结点都很方便

- 大型都市内核必然堵车，一定要沿内环修一圈高架

- 城市是有边界的如果你在外环线以内，即便是很偏僻的地方，但由于有交通网的连接，你到就近的几个结点还是很近的

- 如果你在外环线以外，你到所有结点的距离都很遥远

- 因此，我们把城市里值得一去的地方用红笔标出来（重要的CBD、机场、火车站、医院、剧场、商圈）有必要的话加上一些权重

- 然后看一下，自己小区到那些目的地的距离和时间，就可以知道各个地段的便利程度了（汽车、地铁、公交）

二、不可预测

- 政府的力量

    - 花十年时间，政府可以把中国所有城市全部都打造一遍”。

    - 因为社会变迁实在太快了。等你分析了半天，抬头一看，全社会的商圈可能已经变成了如图：

- 正常规划

    - 市场导致的城市扩张模型：

    - 2B领导导致的城市扩张模型：

四）大都市的规划概率

- 任何规划都没有100%完成

- 什么样的板块最能得到发展。政府拥有最多土地的板块。

- 地铁是一种高度“外部性”的东西，地铁所经之处，沿途所有的房产都会升值涨价。

- 同样道理，大型的商场，公园，文化中心，优质医院学校，也是加分的选项。这些公共性设施，都会提高地段价值。

- 政府规划公共品时，有且唯一而且最重要的考虑内容，“政府在哪一个方向上土地储备最多”。

- 政府最喜欢的，是地铁从“未出售”区域拉过，然后沿途的土地升值都落到政府手里。

- 如果一个板块地被卖完了，则后续的承诺就会缩水。

- 当一块土地开始做规划时，政府首先考虑的是，“我在那有没有筹码”。

- 政府在该板块拥有的筹码越少，政府越不愿意投真钱。

- 如果全是吃骨头不吐肉，类似市中心拆迁。那得要中央三令五申才做做呢。

- 这也就是许多板块一下子很热，你买了，接下来长期冷的原因。

五）“板块轮炒”会停止么。有没有结束的时候。

- 答：如果人口不再流入，就不会再有新的板块开发。整个城市将形成凝滞的状态。

- 当城市凝滞，地段的优劣就会固化。而且随着时间的推移，这种“尊卑”优劣会显得强化。有钱人会尽量向“上只角”迁移，哪怕不是为了舒适，而是为了体面。

- 而当城市剧烈成长时，这个效应不明显。

- 1949~1980年之间的北京上海，是这样的例子。因为长时间的户籍锁死，人口不再流动新区不再增加。

- 所以老北京，老上海，有贯穿几十年生命烙印的“地段鄙视”情节。

六）北京上海的人口流入，会停止么。或者说超大城市人口有没有上限。

- 粮食、水这些资源都不是真正的制约因素

- 真正的阻力，来自于政治呼声。

- 土著们会抗议外地人抢走了工作岗位，抢走医疗资源，抢走教育资源，住房，交通，治安，卫生，奶粉，风俗等全面冲突。

- 在现有的技术上，一个城市容纳5000W人口是没有太大的瓶颈的。上限可能是江浙皖赣人口的1/3，也就是一亿左右。

- 可实际能成长成多少，关键看政治形势和土著们的政治游说能力。