炒房“首付贷”死灰复燃恶果很多

连日来，继党媒13日发表《多地清理“首付贷” 严禁变相突破房贷政策》一文之后，多位网友发来短信问笔者有关楼市走向。我不是专家，对这个话题穷于应对，但又不得辜负网友的信任，只好将自己的一孔之见撂在这里，权当班门弄斧、江头卖水，贻笑大方罢了。

党媒该文的开篇道：“前一段楼市火爆，不少购房者的资金需求大幅上升，使得‘首付贷’、’众筹炒房’等违规业务‘死灰复燃’。日前，深圳等地相关部门发文，限期清理整顿‘首付贷’等违规互联网房地产金融业务。在严禁变相突破住房政策的同时，也对个别房企融资的‘旁门左道’进行围堵。”

显然，该文用“楼市变相炒房的‘首付贷’又死灰复燃”这样强硬的语气，代表着官方对执行楼市房价调控政策的决心。从分项数据看，东部地区与东北地区同比销售面积下降。楼市单月成交连续2个月同比下调。在楼市前景不妙背景之下，房地产开发商正在全力融资以求度过寒冬；同时，他们在销售市场中也小动作不断。

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笔者从《中国新闻社》旗下网站18日的报道中获知，随着市场交易逐渐冷淡，一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者的大型房企。比如文中举例称，家住北京的张先生近期正打算购置第二套房产，据其反映，房产中介称虽然二套房最低的首付比例为60%，但他们可以做首付分期，客户先付30%，剩余30%首付分2年4次还清即可。

笔者还从公开的资料中发现，在楼市调控政策作用下一些大中型房地产开发商依然在拿地，无疑这也定将推动房地产开发商的融资需求。其理由是“一个硬币有它两个不同的面”，即随着融资难度的明显加大，房地产开发商融资成本也将随之居高不下。正因如此，整体楼市虽依然处于高位但多项数据涨幅也会放缓，继而或将出现逐渐“冷却”的趋势。笔者这一看法的主要依据，来自2018年中国国家统计局公布的1-10月房地产数据。

另有研究报告显示，中国房屋空置率高达22%。楼市变相炒房的“首付贷”又死灰复燃，成了楼市房价调控政策难解的结。然而，老百姓在房地产市场中却承担着巨大的无限责任，才是更大的风险更难解的结——即使弃房断供，债务仍然要偿还。如此，问题就大了！因为虽说“首付贷”、“首付分期”降低了资金不足的购房者，可以首付买房但购房的杠杆却被放大，而一旦“首付贷”规模扩大，则容易对市场产生助推作用。也许很多人还记得在楼市最为火爆的2016年，“首付贷”便被业内视作房地产市场波动的推波助澜者。

显而易见，“首付贷”造成的严重恶果，不仅会增加了购房者的还款压力，也可能导致金融系统的紊乱；同时，它也将突破住房政策的限制，容易给炒房客带来一定机会，进一步增加市场风险。而更大的风险，还潜藏在目前全国的空屋率高达22%之中（其中有超过5,000万间无人居住）。显然世界上没有任何一个国家会拥有如此之高的空屋率。如果房地产泡沫出现裂痕，那么被抛售的房屋必将像洪水般地冲击全国经济。而且，假如房地产泡沫开始破裂，这些空置房屋又将被火速抛售，那必定引发房价下跌并影响经济增长。

另有网友问：“如果美国和中国的房地产市场同样发生断供潮，结果是否也一样？”笔者饶有兴趣地搜集了一些资讯，替代作答如下。

首先，中国的房地产市场按揭贷款制度，与美国根本就不相同。美国的住房按揭贷款制度，即个人的住房按揭贷款的债务责任，是有限责任。这在两个方面便能得以保证：一是，美国的住房按揭贷款合同都有约定，如果居民购买的住房由于房价下跌而成为了负资产（即当时的住房价值不够偿还住房按揭贷款金额）时，美国的居民一般都会把手中持有的住房交给所在贷款银行；一旦把自己购买的住房还给了银行，那么也正是从这个时候开始，居民所借银行的按揭贷款责任也就结束了。如果个人宣布破产，其已有的债务也将终止。

但对于中国居民来说，中国银行的个人按揭贷款是无限责任，而不是有限责任。如果购买住房的居民是通过住房按揭贷款购买的，那么中国居民这种贷款的债务责任则是无限的。因为，中国不仅没有个人破产法，也没有对住房按揭贷款约定为有限债务责任。所以在这种情况下，如果个人通过按揭贷款购买的住房成了负资产，那么购买者就无能力再偿还住房按揭贷款，或住房按揭者违约。在这种情况下，所在贷款银行就可能将抵押的住房收到自己手上，并把该住房拍卖偿贷。如果法拍的收入足以抵销所剩下没有偿还的按揭贷款，那么银行与按揭贷款结算后多退少补。购买住房的按揭贷款的债务问题也就结束。如果，拍卖住房的款项又不足以偿还所剩下的住房按揭贷款，那么剩余的金额，购买住房者还得继续偿还，一直到还清为止。因此，如果中国居民选择断供，其面临的财务损失将会非常大。