“背离”了需求定理的房价
随着知识付费的到来，我们时兴的跨年又多了一种方式：跟随大咖，享受演讲过大年。
在诸多的话题中，最受瞩目与关注的莫过于房价了。不失所望，还是有一些大人物对2018的房价进行预测。其中有一种观点认为，如果说2017房地产的关键字是“稳“，那么2018的关键字就是”稳中带降”。为此我特意去查了一下关于房价的数据，2017年的有效数据（如二手房）的价格确实是“稳”。那么我们应该接受“稳中带降”的说法吗？
张五常先生
著名的经济学者张五常先生说过：
经济学中只有一个铁律，那就是需求定理。
张五常先生在2014年新修订了一本书，叫《经济解释》。全书包括四卷，其中《科学说需求》作为第一卷至关重要。张五常先生向他的弟子李俊慧女士坦言，《经济解释》这本书面向的是博士生，所以这部作品的难度真的很高。在我看来，后面三卷在理解上堪比卡尔·冯·克劳塞维茨的《战争论》。后者把战争的本质剖析得非常彻底，但由于日耳曼文字的难度和其哲学语言的高度，显得晦涩难懂。
《经济解释》
即便如此，第一卷——《科学说需求》还是值得大多数人一看，这卷的入门不是很难，一般人的可以看懂。尤其是第一章《科学的方法》绝对是对逻辑思维的洗礼。其次，张五常先生居然用整整一卷书，去解释在我们看来无比简单的需求定理，也就说明其对于经济现象的解释的重要性。
当然，如果大家觉得这本书的难度太高，那么我推荐大家可以先读一读李俊慧女士的《经济学讲义》，此书可看作是《经济解释》的入门版。
《经济学讲义》
如果大家还记得的话，我曾经写过一篇文章，试图用“艾伦—阿尔钦定律”解释一些现象，感觉很好用。而在最后我也说过，“艾伦—阿尔钦定理”的内核其实就是需求定理。
需求定理：在其他因素（非价格因素）不变的条件下，商品的价格和需求量之间反向变动的关系，即价格越低，需求量越多；价格越高，需求量越少。
需求定理
上文引用的是百度百科的解释，其实大家可以去翻教科书，说法可能不同，但道理是一样的。我们的问题是：消费者对于房价的需求符合需求定理吗？或许这个问题应该变成：房地产中的哪些现象违背了需求定律？
在我看来，房地产有个现象很难用需求定理解释：买涨不买跌。如果房价一直在涨，人们会买进；如果房价在跌，人们反而不会买进。需求定理告诉我们，需求量随着价格的上升而下降。如果是这样，“买涨不买跌”不就让需求定理失效了吗？
答案是否定的，需求定理对此并没有失效。
我们作为常人在做决策的时候，过去的事，在经济学上被称为“沉没成本”。例如今天是2018年1月2日，那么，2018年1月1日发生的成本就是“沉没成本”。举个例子，你1号在网上买了一张2号电影票，那么1号为电影票付的钱就是今天的“沉没成本”，你的决策不应该受此影响。你要不要去看电影，要看在看电影这段时间里有没有其他东西更有价值，而不是考虑既然买了不看是不是亏了。我们在生活中常常犯的错误就是纠结于“沉没成本”——既然都交钱报了班，不去上课岂不是浪费了。
有意思的是，在房地产领域，我们却表现得很“精明”，买涨不买跌。为什么呢？因为房地产市场和投资市场一样，永远存在一个幽灵——预期。加入了预期，需求定理就能对“买涨不买跌”的现象做出解释。
先看“买涨”。假如房地产的普遍预期是涨，又假如昨天（1号）房价是1万每平米，若今天（2号）升到1.1万每平米，试问客户会在今天买进吗？如果抛开竞争，会。一方面，1号的价格对于客户来说已经是沉没成本，无论他怎么做，也拿不到1号的价格；另一方面，在整个“看涨”的形势下，他会认为明天（3号）的价格可能会是1.2万每平米，后天（4号）的房价可能是1.3万每平米。那么在避免损失的情况下，他会觉得今天买进会是赚了。便宜的时候买进——价格越低，需求量越大——符合需求定理。
再看“不买跌”。加入房地产的普遍预期是跌，又假如1号的房价是1.3万每平米，若今天（2号）的降到1.2万每平米，试问客户会在今天买进吗？如果抛开竞争，不会。一方面，1号的价格对客户来说也是沉没成本，今天的决策不受它影响。另一方面，在整个“看跌”的形势下，他会认为明天（3号）的价格可能会是1.1万每平米，后天（4号）的价格可能是1万每平米。那么如果今天买进，他会觉得是亏了。贵的时候不买——价格越高，需求量越低——也符合需求定理。
深入浅出，大繁至简。很多看似复杂的经济现象解释起来其实很简单，一条简单无比的需求定理一再表现它强大的生命力。但要运用来解释现象，则往往需要转个弯。正如词中所言：
众里寻她千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。
行文至此，有人会问了，你开篇不是讨论房价的趋势吗，怎么扯这么远？其实在解释中我已经给出我的答案了。这些大咖说了什么不重要！真的，结论是什么不重要。重要的事有二：一、他的结论，在逻辑上是否有问题？二、对于房地产市场来说，有多少潜在的人会相信这个结论？因为房价归结到底就一个词：预期。
也就是说，我们唯有跳出“观点接收者”本身的角色，才能客观看待这个问题。而我们的问题往往在于，我们是否接受某个观点，取决而我的情感——我是否喜欢，而不是逻辑——反过来看是否合理。
