（03.08）【熊大说深房系列四】
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以下内容来自熊辉的分享。
熊辉介绍
熊辉：资深投资人，房产实操专家，平米深圳顺时针创始人
本节思维框架
第十三篇 什么样的房子涨得快？
第十四篇 房子要如何守住？
第十五篇 怎样做资产配置？
第十六篇 房子如何持续买下去？
第十三篇 什么样的房子涨得快？
上次的课程我们分享过，房子有很多不同的类别。那么什么样子的房子涨得更快呢？
第一，是供需关系紧张的板块。这个很好理解，也是最基本的一个道理：需要的人多，供应的房子少，价格自然就比较贵。在全国北上广深四个一线城市里，深圳的住房供需关系是最紧张的，因此房子的价格也是最坚实的。而在深圳各个区域的版块里，也是这个道理：布吉板块的住房供应量非常大，房子密密麻麻；而前海区域在规划的时候，17平方公里的土地面积里没有规划住宅用地，这两个板块的供需关系哪个更紧张，就非常清晰了；
第二，价值高的板块，房子涨得快。我们买房子不是买房子里面的装修，而是买房子外面的东西。这个外面的东西就是指土地的价值、资源的价值。土地价值高、城市资源汇聚、区域发展比较成熟的地方，房子的价格往往不低，就是因为这里的房子不仅仅是用来居住，而且附带着这个版块的价值，这里的房子，往往增长也是比较快的;
第三，涨得快的房子，还会出现在增量利好多的板块。大家都有这种感觉，一个片区如果规划了地铁，那么在分布规划、动工实施和施工完成的三个时间点，这里的房子都要涨一涨，这就是因为这个版块原本的短板被补足了，它的新利好兑现了。除了交通，新利好还可能包括学校、产业、商业等等，大家可以思考一下自己身边的例子。
总结：买房子，大家都希望能买到涨得快的房子。那么，选择供需关系紧张、价值较高、增量利好多这三种板块，大概率就能够选择到增长比较快的房子。
第十四篇 房子要如何守住？
买房子，最大的风险就是断供。一旦现金流出现了问题，买到手的房子也可能会出现问题，被银行收回去。那么，如何守住我们买到的房子呢？
第一，就是要提前制定防守计划。我一直提倡，买房就是一个数学题，就是要算账。在买房之前把帐算好，在买房的过程中坚决执行算好账的计划，就没有问题。这个算账就包括了制定防守计划；
防守计划中，你应该做好至少五年的月供差还款准备。当然不是要你留出五年的月供现金，而是综合计划。前两年，留出至少两年的月供差现金，后三年，准备好一年的信用卡、一年的信用贷，同时还有一年房产的余值和可以其他能够借到的资金。这部分的资金，可以提前规划、提前办理好，但是不要挪作其他用处，就严格按照防守计划，做意外准备金用；
第二，是要加强自己的现金流管理。有些朋友找到我，首付和月供都没有，就是想要买房子，我都会告诉他，先把自己的工作和生活过好，现有了持续稳定的收入，再去做下一步的计划。买房是一个长期的事情，它其实对我们的资金管理能力提出了很高的要求。工作、收入都是很重要的，通过买一套房子而暴富的时代已经过去了。在房地产的下半场，只有精耕细作的专家才能在这个市场里赚到钱。
总结：买到房子，还要守住房子。我们既要有创造财富的能力，还要有守住财富的能力。那么，守住房子，就要求我们一是做好防守计划、预留防守资金；一是加强现金流管理，增加自己的收入。
第十五篇 怎样做资产配置？
资产配置，听起来是一个很高大上的词汇。但是说白了，就是在讲如何规划好买房子。我们说过，买房就是一个数学题，要做计划、算好账。那么这个计划应该怎么做呢？
第一，资产咨询方案。古人说，知己知彼，百战百胜。做资产配置，首先我们要做好一个资产方案，对自己的资产情况有一个清晰的了解。在方案中，包括我们的资产、负债、收入、支出、现金流等多项内容。罗列出自己的收入和支出，我们就可以知道自己每月平均的现金流是多少，可以支撑多少的月供，需要预留多少的防守资金；
明确了资产和负债，我们就可以算出自己的负债率是多少，就可以根据目前的负债状况，决定是进一步扩大资产，还是暂时停下来优化资金。这就是“知己知彼”中的“知己”；
第二，就是要“知彼”。要买房子，需要对整个市场有宏观和微观的认识，并且对楼盘产品十分熟悉。有朋友常常提到要看房200套，就是在逐步建立自己对房产市场的熟悉。但是，大多数的上班族是没有这个时间和精力去看房200套的。就算真的坚持了一年半载，真的看房200套，到头来就会自己看过的最笋的盘，就是第一套，因为房价已经涨了。
想喝牛奶，未必要自己养一头奶牛，你只需要知道哪里能买到牛奶就可以了。珍惜自己的时间和精力，做自己擅长做的事，把专业的事交给专业的人来做。买房，也可以找专家来帮你做规划，帮你制定资产方案，这才是最有效率、最优化的买房方法。
总结：做资产配置，一方面要了解自己，一方面要了解市场。了解自己，从做好收入、支出、资产、负债表开始，明确自己的资产状况；了解市场，可以找到专家帮忙，让专业的人协助你做最优的决策。
第十六篇 房子如何持续买下去？
我们不是炒房客，我们提倡房住不炒。什么叫做炒房？低买高卖叫做炒房；那么我们是什么呢？我们是做长线投资，原则上不卖出。那么，每年都买房子，但是又不买房子，是怎样实现持续买下去的呢？
如果一套房子，在你买入三年后增长了200万，你把这套房子卖掉了。那么利用赚到的这200万，你可以分别再买入两套房子。通过这种方式，你的一套房子变成了两套。这也是绝大多数人，能想到的房产增值的方法。他们把房子的增值当成一种“纸面财富”，如果不卖出，这种财富就拿不出来，拿不出来，就跟你没关系。这种想法很常见，但是这种想法是错的；
如果这套房子增长了200万，不卖出，能不能把这些财富拿出来呢？也是可以的。比如说，可以将这套房子拿去再抵押，房产的增值部分就可以拿出来，进行下一步的投资。这样，你既可以把一套变两套，还可以保有原来的这一套，从而实现一套变两套。当然，这样的方法是有成本的，抵押出来的钱要产生利息，两套房子的月供会更大，因此更加要提前做好计算、算好账，预留出一定的防守资金；
有一些投资房产的朋友曾提到过“打滚借钱”的说法。持续的买房子，就意味着持续的首付资金和稳定的现金流。首付的问题卡住了绝大部分人。其实，只要你打开思路，融资的渠道还有很多，当然首先还是要控制好成本，不能盲目加杠杆。
总结：持续的买房，一是考验融资的能力，二是考察增值之后，如何将房子裂变的方法，详细的操作欢迎线下找我咨询。
