中国房地产市场：过去、现在和未来

这篇是黄奇帆教授在《分析与思考》一书中，于2021年12月发表的有关中国房地产市场的现况和预测。

时间来到2024年，黄教授真是神预测啊，过去几年，整个房地产行情和zf救市举措真的是按照预测走的。

一般情况下房产商、二手房出让交易者、提供抵押按揭贷款的银行都不愿意房价下降，但是打破房价均势，导致下跌的重要因素就是法拍房。一般法拍房占城市房产交易量的比例在5%以内可能对房价影响不大，如果超过20%甚至达到30%以上，城市房价必会较大幅度地下跌。

随着法拍数量的增加，一批困难房企，特别是一些房地产头部企业会因为法拍过程而出现破产。

对于大型房地产开发商或楼盘项目出现破产绝不能简单地听之任之、置之不理，产业链上的企业供货欠账和施工欠款要予以保护，避免形成大量坏账，引发系统性风险。

各地政府要识大势、顺势而为，采取积极措施帮助房地产行业实现软着陆。这些措施归纳起来可以分为五种重组。

第一，陷入困境的房企自我重组。房产商壮士断臂，主动收缩战线，削减业务，降低负债。

第二，优质房企收购兼并濒临破产的房企。支持优质房企对于面临债务风险的房企进行重组。

第三，国有资本重组。由国有资本运营公司去组织发起重组运作。国有资本运营公司不一定要去直接购并问题房地产企业，但是可以国有资本出资组建并购基金，或者直接向优秀房地产企业注资，成为战略投资者，对问题房地产商进行重组。

第四，地方政府可以酌情回购问题房产商的库存房。发行专项债券，对困难房企已经建好、尚未销售的库存房，按成本价收购，使其有现金流。政府收购这些房子后，中低端的住房可以用作保障性公租房，高端的住房作为人才公寓、长租公寓，由政府进行统筹管理。这比再去搞征地动迁建新房要划得来，可以说一举多得，既救了困难房企，又落实了中央“加快发展租赁住房”的要求。

第五，地方政府回购问题房产商囤积的未开发土地。一些房产商前几年拍得土地，但是没有能力开发，地方政府可以只付本金不付利息或按照当下市场下行的地价将其回购，这也是让房地产商休养生息的一个办法。回购资金当然不仅是解救破产房企的股东，而是根据破产企业的债务规划，优先清偿老百姓的债务，然后是金融企业的债务，依次清偿。