当代商道（上）

题记：笔者二十五年辗转于中国七个一线（准一线）城市，一直从事商业地产的开发运营，见证了中国改革开放以来的商业变迁，创造过许多神话般的奇迹。

本文从政治、商机、环境、专业视角，以文学作品方式，带给读者史诗般的商业教学冲击。文中全部术语专业、所有数据真实、运作流程对企业经营有极强的针对性和指向性。

刚下飞机，便接到斌打来的电话，说军这几天郁闷得很，问我有没时间，一起坐坐。

我说：“他可是政府领导，马上就春节了，按往年习惯，正是他们年终考察、走访、拜访，到处关心、嘘寒问暖、出尽风头的时候，他有时间吗？”

斌说：“他忙不了几天喽，估计过不了多久，以后就不会再那么忙了！”

我问他：“啥意思……？”

斌说：“刚开完省代会，都以为他要从常务到市长，没想到要他去人大做副主任，够他郁闷的了。约他出来坐坐，大家一起聊聊，帮他排解排解。”

哦，原来如此！

我和斌说：“这种情形下，再没时间也要抽出时间来啊；你不用管我忙不忙，直接安排就是了”。

斌说：“”那好，我马上约军，明天下午老地方见。”

01/

斌说的老地方，是几年前经他引见，我和军第一次见面的地方。

那地方叫“梵境”，是闹市区中最静谧的一座三层小合院。虽在市区里的繁华路段，但从市政大道转弯进去，两排浓密参天的大树和周边密实的灌木将城市的喧嚣慢慢隔绝。

开车进入该领域，第一件事便是身份验证。所有会员的车都是自动识别。道闸是那种密集的收缩式不锈钢织网，精密到不开闸连耗子都进不去的程度。车进地下室后，从地下室直接乘电梯上楼即可，很便捷。

这里的经营布局比较独特。一楼是接待、展示、陈列功能；二楼三楼每个房间相对隔绝，都是独立套间式的布局。至少套一，以套二、套三式为主，有一间套四的，带会议室功能；所有房间都有看书、写字、喝茶、聊天、用餐及小型聚会功能。

这地方，室外有大量的树木、草地、园艺，绿化做得很好；室内以书和文房四宝为主题。专为少数熟悉的、讲究些的文人墨客、儒商雅士提供会员制中高端商务休闲服务。

这里的每个房间，装修布置的风格都不相同，全是固定客户长期租下来的。固定客户每次来，只需提前一天打招呼就可以。打了招呼后，就算不来，也不能对外营业。只有在固定客户不用时，才可以对外营业。

每次去“梵境”， 总是给人轻松、舒适、温馨、恬静的感觉。我们都喜欢那儿，一有聚会便去。没聚会时，我也常常一个人去。那是我第一次接待军之后便一直保留下来的。每次我单独来，几乎会呆上一整天。某种意义上，那是我的另一处书房。

那年，我弟弟因为一件小事，与人打架斗殴，被拘留十五日。弟媳打电话给我说这事时，我很生气。都三十多岁拖家养口的人了，怎么还那么冲动！我说不管。弟媳带着哭腔央求我想想办法。说关那么多天，都不知道该怎么办了。冷、饿不说，据说里面还有牢头打人！最主要的是，一旦被熟人或单位知道了，脸上怎么挂得住啊！

我对弟媳说：“他若是知道要脸就别那么冲动啊。既然敢做敢为，就要敢当，让他关几天长长记性吧。行政拘留是一种跨部门的行政处分，本质上属于人民内部矛盾，不影响工作。”

我打定主意不理会此事！不一会，我妈又打来电话，要我去解决。无奈之下，我只有给斌打电话。斌了解完详细情况后，让我把《行政处罚决定书》拍照发给他，说大约半个小时回我话。

约莫过了四十多分钟，他便打电话说已经在我家楼下等我了，与我一起去拘留所帮我把弟弟领出来。

事后，我在“梵境”设宴感谢，才知道斌当时接完我电话，马上打电话给军。那时候，军是政法委书记。这类事，当然小菜一碟。

02/

斌是台湾人，做娱乐文化传媒产业。是台湾一家家族企业的执行董事。多年前，他来大陆发展时，我在一家集团做高管。因租赁经营场所的事情，托一个朋友带去办公室找我。

那是我第一次接触台湾人：斯文的外表、彬彬有礼的举止、不大的声音和适中的语速，无不给我留下很有教养、修为的印象。听完他提出的要求，我在职权范围内酌情做了些变通，使双方既能接受又相互受益。

当时，他打算租赁集团旗下购物中心里面的一栋四层独立楼宇。该建筑每层约五千平米，带地下室，总计约二万八千多平米。整租报价为每平米85元（租赁公司最大折扣权限为每平米65元）；租期五年（租赁公司最大权限为8年）；年递增8%（租赁公司最大权限为年递增不低于5%）……

斌找到我时，首先介绍自己是做啥的，为啥看上我们新建的购物中心，因何来找我。然后，提出三点要求：一是要求每平米给予十五元的优惠（理由是希望地下室不算租金）；二是租赁期限，希望从五年延长至十二年（理由是整体投资超过6800万元，担心五年租期收不回投资）；三是给予半年的免租装修期（理由是装修期间没营业收入）；四是把四楼招商租赁公司的办公室全部租下来（理由是不仅便于统一管理，还可多增加一个辅助业种，使业态更复活齐全）。

我问他租下来具体做什么？他说做个休闲娱乐城：一楼拿1500平米做接待，另外3500平米做电玩娱乐厅；二楼做KTV；三楼做影城；四楼连同屋顶平台做一间有品味、带阳光顶的特色茶楼。

他把每层的业态布局说完，还详细表述了每个业态的客群定位和消费单价，很有激情地描绘了一番未来的经营状况。说实话，我从事商业地产开发和运营近二十年，他说的这些正是我们购物中心想要的。我不仅被他的情绪感染，更被他的精彩打动。

我把租赁公司的老总叫来问了一下，他说这几点要求都超出了他的权限：租金一平米少十五元，一个月就是三十三万多，一年将近五百二十万。集团给他的权限是单户租金减免五十万以内；租赁期限方面，他的权限最多八年；装修免租期是台湾、香港才有的说法，我们是从交房给对方之日就算起租期，这也是公司一直以来的规矩，还没人破过；斌要求的半年装修期免租，意味着我们要免掉他八百四十万元的装修期租金。这些，都不是他权力范围内能解决的！他本打算与斌再熬几天，如果斌熬不住，对公司当然更好；如果斌坚持，下周他即在集团办公会上请示。